学区房|到处是新区，老破小还有没有未来？看完再决定要不要买！滨江|二手房

我是杭叔，拥有多年杭州房产研究和投资经验，长期持续关注杭州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下杭州购房答疑内容，来自“杭叔说房”的粉丝精选提问：
提问：杭叔，你好，孩子即将上小学，我们想置换一套学区房，但是知道自身预算比较有限，所以不是非要追求头部小学的学区房，请您帮我推荐一下有潜力的学校和学区房？
杭叔：你好，公办小学西湖区12所，上城区10所，拱墅区8所，滨江、萧山、余杭与临平各2所，其中不少板块的学区紧张。学区房一般指二手房，由于新房不承诺学区，所以不能算作真正的学区房，新房主要集中于拱墅和余杭。 2021年的趋势是：西湖区教育资源最丰富，有大部分学校爆表，二手房为成交主力；这一梯队的学区房价值与房屋品质关联性更大。比较建议的是上城区的胜利实验学校生源优质，潜力不错，学区内豪宅林立，是杭州最贵的学区之一。拱墅区的文澜实验小学对应二手房多为09年以后次新房，普遍挂牌价6-9w 。西湖区的嘉绿苑小学近期热度上升比较快；竞舟小学是老牌小学，教学质量高；西湖小学历史悠久；前两者挂牌价普遍为5字头，后者地段好、单价高，在售房源较少。滨江区的滨江实验小学是滨江重点打造的学校，硬件较好， 2000年以后房源，挂牌均价4-7w 。萧山区的湘师实验小学， 2000年后的小区总价可控制在200万以下，临平区的临平第一小学将军殿校区历史悠久， 2000年左右的次新房，总价较低。余杭区的杭州二中教育集团未来科技城学校汇集名校资源，新建的12年一贯制公办民办均有，学区范围广，二手房数量庞大，类型丰富，次新商品房、老破小、拆迁安置房、农居房等均有涉及，因此单价和总价跨度较大。杭州各区域性价比高的学区房，关注内部分享。
提问：杭叔，你好未婚，无房，最近想买一套房来自住，手里有200万左右，虽然知道预算不多，但还是希望能买到离地铁近一点的房子，这样上班也方便，我该怎么选呢？最好有潜力，以方便未来卖掉置换。
杭叔：你好，买房首选板块中心，因为这里聚集了城市资源，人才不断被吸引进入。 200万预算，可以看看大江东核心区，利好即将逐步兑现，宝龙广场、地铁7号线、龙湖天街等配套不断完善。还有东湖新城，地铁TOD、市民中心、文化中心、三甲医院等即将落地，项目库存较充足， 200万能买到不错的房子。此外，一些潜力板块的外溢板块，优势越来越明显，如云城的外溢：瓶窑和良渚新城；运河新城和北部新城的外溢：崇贤和仁和；大江东核心区的外溢：义蓬和新湾新城；未科的外溢：老余杭和闲林；临平的外溢：星桥和塘栖。这些板块热度不断升高，不仅去化快，中签率也越来越低。均价2w左右，配套逐步完善，是200万刚需很好的选择，根据自己的实际需求决定。建议刚需先摇新房，性价比还是比二手房高。
提问：杭叔，你好，有一套浙大小区的学区房， 90多方，是否该卖掉去摇新房或换更好的次新房？因为有老人住着，卖掉挺折腾，但又有些纠结，老破学区房是不是该继续持有？
杭叔：你好，你面临的问题，倒不是「老」跟「破」的问题，而是房子面积的问题，你的房子有90方。学区房面积大了之后，房子的承价能力就弱了。 90方左右的优势就没那么大。如果老人不想搬的话就算了，毕竟凡事还是要「以孝为先」，而且这学区房留在那再怎么样也不会吃亏。看看能不能找到合适的下家，让老人再住几年，方便你慢慢腾挪。总体来讲，老破学区房是不愁的，但是老破大的学区房，动能有上限。详见内部资料《杭州最不能买的几类房产》。