房子|上海楼市：小白想买房投资，买房的话该从哪几个方面估价？车位|名门|罗定|公告|业主|使用

提问：曾叔，你好！听了你的建议，想买房投资，买房的话该从哪几个方面估价？比如说楼层户型方面？谢谢！
回答：你好，可以从以下几个方面来增减价格：1、楼栋位置。小区中间位置均价大于小区周边位置（临街>临高架）。2、楼层。高层：中间层（5-15层）>高层（15层以上）>顶底层（1楼和顶层价格最低）；多层：中间层（2-5层）>顶底层（一楼和顶层）；3、得房率。也就是房屋利用率越高，价钱越高；4、朝向。南>东南>西南>东>西>东北>西北；5、楼龄。这个当然是年代越新，房价越高；6、装修。装修程度越齐全越精致售价越高，装修时间越长售价相对越低。
提问：您好！曾叔，新手提问：长宁区福泉路有套老破大，16年买入至今涨幅远跑输大盘目前600-650万，徐汇东二学区买了一老破小目前240万左右，17年最高位买入，至今亏损。去年底今年初一波大涨，离市区一套三室目标更加遥远。想看看接下来怎么操作，大虹桥板块，蟠龙路那边有没有啥发展，准备两套全卖，再凑凑估计现金600万，换一套次新有发展的，有什么推荐。另外有什么途径借贷增加首付，希望能买到1200万左右的三室。徐汇区有什么潜在标的？大虹桥蟠龙路那一带有什么推荐？
回答：你好，老破大、老破小是不建议买的了。未来还是会继续跑输，因为人们的经济水平的提高，势必会不断的改善居住环境；而老破小不但环境差，金融属性也弱，未来贷款都贷不足。现在的小年轻也是越来越嫌弃这种老破房。有方法可以买到你说的1200w三室，但最近这方面收紧查的也严。可考虑买个850左右的，具体楼盘详见内部分享。
提问：曾叔好！问个题外话曾叔，上海装修可以敲承重墙么？有什么后果，谢谢！
回答：你好，理论上都是不可以的，但实际上只要你不太过分，切割一段，或者隔开一个窗户，不被举报都没啥问题。记住所有的前提一定是注意安全，请专业人士实地考察再操作。如果被举报发现的话，必须得恢复成原状才能出手。
【房子|上海楼市：小白想买房投资，买房的话该从哪几个方面估价？】提问：曾叔，你好，请问下上海塘桥板块未来如何？自住加投资？
回答：你好，区位非常好，距离陆家嘴和后滩世博都比较近，能够接受周边产业人口。因为发展了挺多年，现在生活配套也起来了。但是周边有不少老房子还有老大楼，影响了城市界面。个人认为自住加投资是可以的，它的起势主要靠城市翻新，不断改善，不会速度很快，但会很稳。你自己买房子选择2005年以后的次新房。细化到小区的推荐需要结合你个人情况了，可以加入曾叔内部圈子获取精准推荐。
提问：曾叔你好，不知道您是否清楚国家的市区旧城改造计划，每年估计8000亿投入，覆盖人口几亿。应该对市中心的老破小，都是利好吧。为什么你又说老破小在崩塌。
回答：你好，上海的旧改很早就开始，就是把小区外立面重新粉刷一下，老房子小区里面重新做一些健身器材的配套。我的那个旧房子，也已经被粉刷过很多次了。但是他的房价并没有因为旧改增加，而是因为学区在涨，我的那个房子的租金也一直提不高。造成这种问题的原因，是因为竞品思维，老破小的房子再怎么旧改，也是比不上新造的房子，现在上海其实缺的是高品质的房子。
提问：曾叔好！打算用孩子的名义投资上海的房子，首房首贷，手上现金有一千万，地段不限，但是分数只有五十分，摇号还是买二手啊？有什么建议吗？非常感谢！