中国4强房企上半年销售超3000亿|焦点指数F30 | 销售金额房地产市场|研究院

焦点研究院·中国上市房企焦点指数（F30）· 2021年1月至6月
报告期：2021年1月1日至6月31日
出品时间：2021年7月23日
研究员：回洁钰
“中国上市房企焦点指数(Focus30)”释义
“中国上市房企焦点指数（F30）”，由焦点研究院发起，面向在上海证券交易所（SH）、深圳证券交易所（SZ）、香港证券交易所（HK）等证券交易机构挂牌上市，公开进行证券交易的中国内地房企，通过对其资产情况、营业收入、土地储备、净利润、净利率、持有现金、长短债、纳税等经营指标进行综合评判，按“领先级”和“成长级”各遴选30家标杆房企，纳入研究范畴，并将其作为研判中国房地产市场的参照系。由此形成的市场研究体系，命名为“中国上市房企焦点指数(Focus30)”。

声明：研究成果归焦点研究院所有，任何机构或个人未经授权，不得转载、引用和解读。
焦点指数F30解读
宏观层面：政策调整引发市场环境剧变钱、货、人、交易遭遇全面管控
2021年上半年的全国房地产市场，经历了从调控政策的大幅度调整，到政策调整带来市场顶层设计和底层逻辑的剧烈变化。也正是由于这样的变化，则令房地产市场跳出了此前的“三年一周期”，自2016年10月本轮调控启动以来至今，五年以来，市场并未重现全面回升，全国的房价走势也较为稳定。尽管自2020年下半年以来，以北京、上海、广州、深圳和杭州为代表的焦点城市，出现了核心地段和焦点项目中签率剧降，去化速度加快，交易规模放大，局部出现明显过热，并导致经营性贷款违规流入市场，“假离婚”、“假结婚”、利用部分城市“人才优先购房”政策寻求炒房的行为，但从整体上看，2021年上半年的全国房地产市场，其鲜明的“二八格局”，无论是在城市层面，还是在房企层面，均呈现得淋漓尽致。
而在政策层面的大幅度调整，以及其背后市场顶层设计和底层逻辑发生的变化，则值得各方关注。其中，针对房企，“三道红线”对其融资的监管进一步增强，对房企实际融资行为的管控更为严格，至6月，“商票”也被纳入到“三道红线”监管范围内，进一步限制了房企融资。
针对银行，年初实施的“房地产贷款集中度管理制度”，则令其房地产贷款投放受到了显著，部分股份制银行和城市商业银行，明显收紧了全年的房地产贷款规模，受此影响，近期省会城市及以上的焦点城市，其住房贷款利率均出现了不同幅度的上浮，这对购房需求的挫伤作用是非常明显的。
针对地方政府，2021年开始实施的居住用地供应“两集中”和“一年三次”，则限制了其供地上的灵活度，也对房企在焦点城市扩大土地和项目储备造成了更多的不确定性，加上自7月实施的土地出让金纳入税务部门征收，更令地方政府调动这笔收入受到了一定制约。
对于购房者，尽管政策层面对合理的购房需求依然持支持和鼓励的态度，但住房贷款利率上浮对首置刚需的挫伤作用比较大。而对于不合理的购房需求，由决策层主导，地方政府实施的有针对性打击，则进一步补上了当前的政策“漏洞”，也通过限制和禁止经营性贷款流入市场起到了釜底抽薪的作用。
总之，当前市场调控的根本逻辑，是通过政策手段，对市场的各环节、各方面和各领域进行有效管控，平抑可能滋生房价上扬的趋势，限制可能滋生炒房投机的可能，控制可能干扰市场预期的因素。通过对市场“钱”、“货”、“人”和“交易”的有效管控，将市场限制在一定范围内。