二手房|楼市传来三大信号，下半年房价会下跌吗？专家说出了“答案”( 二 ) 楼市|房价|购房置业

在易居企业集团CEO丁祖昱看来，下半年或有更多城市加入“二手房指导价”政策中来。易居研究院智库中心研究总监严跃进甚至表示，下半年二手房参考价制度或全面铺开，尤其是一二手房价倒挂较为严重的城市，率先实施的可能性很大。

第二个信号：房地产金融强监管，严防死守资金违规流入房地产
今年上半年，房地产金融环境持续收紧。一方面是严查违规流入房地产的经营贷、消费贷等；另一方面是二季度以来，部分城市房贷利率不断攀高，叠加部分银行二手房停贷，贝壳研究院监测的72城主流首套房贷利率为5.52% ，二套利率为5.77%；此外，房地产开发企业融资也被套上“紧箍咒” 。据多家媒体报道，近期，央行将“三道红线”试点房企商票数据纳入其监控范围。还有供应链融资和房地产信托融资，也都受到了严监管，规模显著降低。
房地产金融监管加强，受影响最大的就是开发商，融资难、融资贵，再加上偿债期到，开发商可谓“三面受敌” 。克而瑞研究中心报告显示， 2021年上半年100家典型房企的融资额为6090亿元，同比下降34% ，环比下降29% ，是2018年以来的最低水平。从开发商层面来看，仅有36%的开发商融资规模有所增加，规模减少的开发商中有约30%同比降幅超过50% 。

此外，自2020年7月以来，接连有大型房企出现债务“违约”——先后公告实质性违约或展期的房企主体包括泰禾集团、三盛宏业、华业资本、福晟集团、协信远创、华夏幸福、中国泛海以及蓝光发展，均为民营企业。业内专家更直言警告，下半年要做好楼市“集中坏账”的准备。
为什么今年以来要加强对房地产金融的强监管？答案很简单，如果任由资金无序过度涌入房地产，势必催生房价泡沫。这不仅会加大楼市风险，也抑制了居民消费和实业投资，阻碍了经济转型发展。更有研究表明，过度金融化是房地产的风险之源。

第三个信号：新二手房价格降温，刚需买房迎来“窗口期”
中国房价行情网公布的数据显示， 6月份全国受监测的318个城市中，二手房价同比下跌的城市有94个，占比29.5% 。环比下跌的城市高达151个，占比高达47.5% 。其中厦门、三亚、宁波、青岛、佛山、郑州、石家庄、昆明、兰州、连云港等城市二手房价格下跌最为明显，普遍高于3% 。
此外，国家统计局公布的6月份70个大中城市新二手房价格行情也显示， 6月份新二手房价格都迎来了显著降温——6月份新房上涨城市数量为年内首次下降；二手房方面，房价环比有48个城市上涨，为年内最低值。
二手房价格下跌，在我们的预料之中，核心影响因素有两个：其一是截止到目前全国已经有20多个城市，开展了针对二手房的指导性动作，有的是直接给定指导价，有的是打击违规挂牌。不管是何种调控，对二手房市场的影响都是相同的，降低市场的炒作情绪，放慢二手房成交速度，扭转购房者的预期，从而达到降低房价的目的；其二是随着上半年住房信贷放量较大， 6月份很多城市“收紧”或直接暂停了二手房贷款业务。
新房价格降温就更好理解了，主要就是开发商为了降负债积极回款，采取的打折降价卖房策略。根据《中国经济周刊》的报道，今年前5个月，融创、保利、碧桂园、万科和恒大5大开发商都在降价卖房，其中保利降价的幅度最大：5月份的平均房价相比1月份时下降了近5200元/平。这意味着购买同一套房子， 5月购买可能比1月省50万元左右。毫无疑问，这对于购房者来说，是妥妥的购房“窗口期”——捡漏的机会特别大。