房地产短期看销售，长期看土储，土储的质量与数量决定了公司未来业绩成长空间。中梁能够在短时间内实现阶梯式跨越，迈入“千亿”级，很大程度正是依赖于公司在土储上的前瞻性判断。
中梁在早年抓住了三四线棚改红利，成就了规模神话，随后在2018年市场环境发生较大变化的同时，毅然调整策略，将自身土储从三四线向二三线转移，包括杭州、天津、温州、宁波、合肥、无锡等各经济圈核心城市。从年报数据来看，全年公司共新增117个项目，其中二三线占比分别为47%和45%，四线城市占比仅为8%，土储结构升级业已完成，更高能级城市布局有利于公司对抗经济周期风险。
同时，受益于城市能级的提升，公司整体的销售均价由2019年的10300元/平方米，增加至2020年的12500元/平方米，同比提升21.36%，并在2021年上半年提高至12600元/平方米，再次验证了公司在土储方面具备前瞻性的判断。
另一方面房企的区域布局策略也是关键点。
中梁在2020年已经实现了全国化布局，在长三角、中西部、环渤海、海峡西岸及珠三角等五大经济区域的153个城市实现了全覆盖。其中，又以长三角和中西部的都市圈为主, 既保证可选城市数量，又可以避开竞争激烈的地方，有利于长期补充土储。
同时，在行业增速整体下行的背景，中梁依循着审慎的土地收购策略，在竞争的关键节点不盲目扩张，在多元化拿地的同时，坚持深耕熟悉的区域。2020年公司拿地占比仍主要来自于长三角和中西部地区，影响传递到销售层面上，公司2020年在长三角和中西部地区销售占比共计86.2%。另外，中梁的项目规模较小，主打大众市场，有利于去化速度并产生正向现金流，2020年，公司录得正经营现金流。
回首过往，中梁掐准了时代脉搏，享受到了三四线棚改红利，同时对市场变化感知敏锐，提前布局二三线保持持续增长。在其稳健审慎的经营方针下，未来发展更具确定性，在本身占据行业领先地位的前提下，更有可能享受到行业集中度提升的红利。


正如前文所述，杠杆较高是房企早期快速扩张遗留下的通病，随着“三道红线”政策出台，这一问题显得更加尖锐。
作为一家对市场拥有足够前瞻性判断的公司，中梁始终保持着稳健的财务风格，严格控制债务规模的扩张。自上市以来，中梁将杠杆有意识地控制在行业较低水平。去年8月参加了住建部及人行在北京召开重点房地产企业座谈会，成为12家重点房企之一，中梁进一步优化自身资产负债结构。截至2020年末，中梁的净负债率为65.8%，现金短债比为1.4，资产负债比79.9%，成为为数不多的“黄档”全国性房企。且就目前来看，公司整体的债务水平可控, 境内债务都是与项目直接相关的, 到期日及金额分散度高, 流动性安全可控, 没有境外的表外债务。


受益于此，公司的融资成本得以持续下降，2020年公司的平均融资成本进一步下降至8.5%，相比上年下降了0.9个百分点，经营安全稳定性高。从债务结构来看，境内外的融资渠道整体保持丰富及畅通，但公司有计划地在压缩非银渠道融资占比，持续优化债务结构。另外，公司预计到2021年底，非银行贷款比例将进一步减少，下降至20-25％左右。受益于此，公司预计2021年平均融资成本将会进一步降低至接近8%。
去杠杆是我国经济实现转型的必经之路，“三道红线”则量化地给予了地产行业操作方向。相应地，也指明了一个事实：未来只有拥有更加稳健财务水平的房企才能在市场存活并实现发展。中梁显然是业内为数不多的较早洞察到这一趋势的企业，早在上市之前便开始着手大力降低自身杠杆水平。

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