中关村|“余粮”不多了，中关村刚需码农买房有多难容积率|楼盘|买房|二手房

盛夏的夜晚，在大厂干满三年，终于拿到北京户口的码农小A在出租屋里摩拳擦掌，准备好好了解一下海淀现有楼盘，从此落户买房，升值加薪，走上人生巅峰。
对于房子，他有许多许多期待，要离西二旗近，方便上班。交通要便利，方便出行。户型要2室，洗手间一定要是明卫，采光要好。想要采光好就必须楼层高，但又不想买高层，所以三四层最佳......
怀揣着这些美好的愿望，小A打开了购房网站，然而三分钟后，一腔热血的他在电脑屏幕前傻了眼：我怕不是逛了个假网站，附近哪儿还有房啊？

一番寻找下来，小A发现，想买公司附近的房子，只有二手房一个选择，去年以来常驻各路盘点稿里的海淀热盘，小户型都基本卖光了，动辄140平米往上的面积一看就不是给普通打工人准备的。
“我猜中了房子很贵，却猜不到压根没房......”

北京“余粮”不多了
实际上，不只是海淀，整个北京楼市，由于上半年爆发式的成交量，库存早已告急。
根据中原地产的数据，2021上半年，北京新房1-6月卖了30811套，2029.76个亿，同比增长了78.6%。
上半年成交三万套是什么概念？
北京上半年新房成交的30811套，逼近了2019年全年成交总量（35598套），并创下了自2011年以来，十一年的同比新高。
成交上涨的同时，新房成交均价53642元/平米，同比涨了5%；套均成交面积同比涨了6%。今年不仅出手买房的人越来越多了，改善型置业占比也在逐渐增加。
那么，北京的楼市热度会维持多久？可以观察一下二手房市场。上半年北京二手住宅成交110182套，成交面积992.15万平米，平均每两分钟成交一套房。从二手房热度传递至新房市场3个月左右滞后期来看，北京的新房成交最起码还得持续火爆3-4个月。
与成交火爆大概率会导致库存量的不断缩水。去年全年，北京新房可售存量套数一直维持在7.7万套的高位，而到了今年6月底，新房库存套数骤然降至6.1万套。
一方面是成交持续的火爆，一方面是库存不断的缩水，两者叠加，想买房，特别是在供应少的区域，只能靠抢。
码农买房有多难？
说回海淀以及靠近海淀的昌平，这个一直以来房子就少的可怜的区域，供应缺口有多大？

数据来源：诸葛找房
根据诸葛找房数据，去年以来，海淀区和昌平区，新房仅上市了11760套，却卖出了17797套，有近6000套供给的缺口，清了不少库存。
因为供应稀少，区域内许多热门项目都是开盘即售罄，卖不出去的除了总价高就是位置差。新房库存告急，也同时催生了二手房涨价，特别是学区房大涨。
当下码农还有什么楼盘可选？尽管不断放宽搜索条件，并通过不断电话咨询后，小A发现，能买的新房仍然几近于零。

令人“绝望”的建面和总价
京投发展岚山89平米两居户型已售罄，目前在售123平三居户型，均价55188元/平米。
海淀幸福里项目主力在售户型为109户型、145㎡四居、195㎡三居，均价80000元/㎡，其中109户型已售罄。
西山锦绣府已经清盘。
颐和金茂府住宅部分基本售罄。
香山壹号院只有219-262平四居在售，与刚需无缘。
就算把覆盖范围放宽到昌平，合适的楼盘也几乎已经没有了。