签订|最高院裁判：未经抵押权人同意而签订的《商品房买卖合同》是否有效?( 二 ) 商品房

一审法院认定事实：本案争议房屋系由今旦房开公司开发建设的丰景华府项目，房号为A7-1-11-3。2013年4月18日，安顺市住房和城乡建设局向今旦房开公司颁发《商品房预售许可证》，载明“今旦房开公司开发建设的西秀区黄果树大街H2地块（头铺）丰景华府A6、A7、B3、B4、B5、B6栋，经审查具备商品房屋预售条件，准予预售，特发此证。”2013年6月28日，债权人长城贵州分公司取得西秀区黄果树大街丰景华府一期B1-B6房屋的在建工程抵押权，2014年12月3日取得对丰景华府一期剩余其他房屋的在建工程抵押权。
2015年5月11日，何毅（买受人）与今旦房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，双方约定“第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于安顺市西秀区黄果树大街（Ｈ2）地块、总土地面积为88678平方米，编号为安国用（2010）第15号、安国用（2010）第16号地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清。出卖人经批准，在上述地块建设商品房，建设项目名称为丰景华府，建设工程规划许可证号为520000201026578。建设工程施工许可证号为522501201102140301、522501201102140301-1。第二条销售依据：买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为（2013）商房预字第××号。第三条基本情况：买受人购买的商品房,第Ａ7幢1单元11层3号房。第四条抵押情况：该商品房占用范围内的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为安顺市商业银行，抵押部门为安顺市房屋产权交易处，抵押登记日期为2012年1月13日，该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为安顺市商业银行，抵押登记部门为安顺市房屋产权交易处，抵押日期为2012年1月13日。第七条计价方式与价款：按照套内面积计算，该商品房单价每平米4301.46元，总价款383174元。”
2015年5月11日，今旦房开公司出具收据载明，收到何毅购房款334526元，该笔款项何毅陈述是其父亲存款取现，因其父亲死亡，银行卡注销，无法查询取款记录。收到维修基金、四通费、其他11724元。2017年12月5日，何毅通过案外人胡望的支付宝账户向今旦房开公司财务经理杨超转款43648元，同日，今旦房开公司出具收据载明，收到何毅购房款43648元。
另查明，2016年10月17日，长城贵州分公司与贵州省安顺中药厂有限公司、今旦房开公司、安顺商厦有限责任公司、夏羽、阳正威、金礼惠金融不良债权追偿及担保合同纠纷一案，一审法院作出(2016)黔民初78号民事调解书，确认“第一，截止2016年4月19日，今旦房开公司共计欠长城贵州分公司债务本金184300000元，利息42247177.78元，逾期罚息2134109.25元，复利1195156.3元……第三，长城贵州分公司对今旦房开公司位于安顺市西秀区黄果树大街丰景华府项目项下的在建工程房产在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权”。前述调解书生效后，今旦房开公司未完全履行调解书中的义务，长城贵州分公司申请强制执行。一审法院于2016年5月3日作出（2016）黔民初78号民事裁定：“冻结或者查封、扣押被告贵州省安顺中药厂有限公司、今旦房开公司、安顺商厦有限责任公司、夏羽、阳正威、金礼惠的银行存款245348686.64元或相应价值的其他财产”。2016年5月5日，一审法院作出（2016）黔执保15-1号协助执行通知书：“查封今旦房开公司所有并用于抵押的房产即位于安顺市西秀区黄果树大街丰景华府在建工程项目项下房产，查封时间为三年。案涉房屋在查封范围。”
强制执行程序中，何毅提出执行异议。2019年12月20日，一审法院作出（2019）黔执异49号执行裁定书，裁定“驳回案外人何毅的异议请求。”
另查明，本案何毅在安顺市中心两城区名下无住房。