签订|最高院裁判：未经抵押权人同意而签订的《商品房买卖合同》是否有效? 商品房

【裁判要旨】预售许可证系行政机关履行管理职能而颁发，其目的就是准许开发商在开发尚未完成的情况下预售商品房，且预售许可证均在销售场所公示。对于购房人来说，其在开发商已经对商品房进行预售的情况下，能够相信抵押权人同意转让抵押物，且相信其所交付的购房款已经按照物权法的规定用于提前清偿抵押权所担保的债务。在此基础上，即使购房人明知所购买的房屋有抵押权负担，只要符合消费者购房人排除执行的条件，就应当优先保护消费者购房人的权利。至于行政法规中所规定的预售条件则应通过完善行政管理的途径来解决，而不能让购房人来承担此种风险。故抵押权人主张《商品房买卖合同》的签订未经抵押权人同意，违反了《物权法》第一百九十一条第二款规定而无效的主张不能成立。
中华人民共和国最高人民法院
民事判决书
（2020）最高法民终1208号
上诉人（原审被告）：中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵州省贵阳市云岩区枣山路11号港天大厦1幢1单元4层。
负责人：黎明，该分公司总经理。
委托诉讼代理人：赵立华，贵州恒易律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄强，贵州恒易律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：何毅，男，汉族，1984年11月30日出生，住贵州省安顺市西秀区。
被上诉人（原审被告）：贵州安顺今旦房地产开发有限公司。住所地：贵州省安顺市西秀区南华路六号。
法定代表人：阳正威，该公司副董事长。
委托诉讼代理人：温舟，该公司员工。

上诉人中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称长城贵州分公司）因与被上诉人何毅、贵州安顺今旦房地产开发有限公司（以下简称今旦房开公司）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省高级人民法院（2019）黔民初85号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
长城贵州分公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审，或改判驳回何毅的一审诉讼请求；2.由何毅、今旦房开公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：（一）案涉《商品房买卖合同》的签订未经抵押权人同意，违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定而无效。（二）何毅提供的证据不能证明其已经支付了购房款。一方面，合同中载明需将购房款支付至监管账户，但何毅却并未按照合同约定支付至监管账户。另一方面，大额的购房款以现金支付不符合日常交易习惯，何毅未能提供证据证明其财务状况和支付能力，仅口头表示房款系其已过世的父亲从银行取现得来。（三）何毅未提供其配偶及其未成年子女在安顺市的唯一住房证明，其在一审过程中仅提供其本人的安顺市唯一住房证明，达不到《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行条件。
何毅、今旦房开公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
何毅向一审法院起诉请求：1.判令解除对贵州省安顺市西秀区黄果树大街丰景华府A7栋1单元11层3号房屋的查封，并停止对该房屋的拍卖；2.判令确认何毅于2015年5月11日与今旦房开公司签订的《商品房买卖合同》有效，并确认丰景华府A7栋1单元11层3号房屋归何毅所有；3.判令长城贵州分公司、今旦房开公司立即协助和配合何毅办理丰景华府A7栋1单元11层3号房屋的产权登记；4.判令由长城贵州分公司、今旦房开公司承担案件受理费。一审庭审中，何毅撤回第二、三项诉讼请求。