投资|魔都楼市！法拍房值得投资吗？上海|法拍房|内循环|楼盘

壹提问：房叔你好，我现在手上有1400万，想买2套房子，投资不自住，5-10年间卖掉。其中一套可贷款3成，还有一套不贷款，房叔有什么建议？市区的次新房单价太高，我想1套买川沙的阳光城愉景湾2房，600万左右，不过配偶说太远了，他又拿不出方案。中介推荐我广兰路的阳光花城，单价9万，我觉得略贵。另外，我再看看法拍房，不过没什么经验。回答：你好，首先现金握在手里肯定不如投资上海房产；如果有买两套房的购房资格的话，首套首贷要去享受，其次是二套首付7成贷三成。尽量增加杠杆，因为负债也是资产，资产配置详细的要一事一议。其次说下二手房选房的四大金刚；地铁、学区、三房、次新。一定要按照这个逻辑来找房，普通中介都是以手中有房为导向的，是否具有增值空间，这个不好说。最后说下法拍房，自从去年限购以后，法拍房整体标的物竞拍成交价下来了，是个机会；但是法拍房有风险，还是要多注意才行。贰贰提问：房叔，你好，请问上海后期房产投资潜力如何？几个担心：1. 2500万人口上限天花板，后期人口导入乏力，是否会影响需求和配套摊大饼外扩的效果2. 内循环大背景下，外贸，外资发展受限，国家层面是否会投入更多资源在内陆高铁枢纽节点城市，比如武汉，郑州，反而对于沿海城市投入少？而且即便是沿海城市的发展，同样和大湾区的广州比较南沙区是国家级新区，而虹桥只是市级新区，虽然长三角示范区是国家级的但毕竟不只是上海一座城市独享资源投入。3. 上海的房价已经很高，后期上涨潜力不如其他二线城市容易吧？4. 内陆二线城市，武汉，郑州，重庆，成都，哪个更有潜力，主要原因？陆

回答：你好，上海基本面非常好，不会有太多问题。2500人口有上限，但是上海用的是腾笼换鸟的做法，引入的高端人口，所以购买资金总量不会差，购买力还在增强。上海未来是全国金融中心，不管是内循环还是外循环都是核心城市。而且内循环后，更需要集中在个别城市对外开放，作为改革开放的先锋，上海和香港作用会越来越大的。房价基数高会影响上海涨幅，但上海的打法是更加求稳，而不是暴击。内陆城市里成都和武汉非常不错的。人口和省内支持。提问：房叔，你好，坐标上海，刚需，前两年看了房，由于自己不足一直拖着没买，打算存点钱再看，今年去看发现房价涨了不少。为何工资上涨速度永远赶不上房价上涨速度？目前张江工作，希望月供不超过0.8W，目前关注了新场及汇南两镇总价250左右的次新房，请问下是否合适？出手时间方面今年与明年哪个比较好？谢谢！回答：你好，这两个地方投资角度来说远了一点，不过比较适合自住，不过离张江倒不是特别远，算是可以接受。如果要买的话今年就买。从增长速度看，工资、房价、GDP总量、人均GDP的关系是这样的：房价GDP总量人均GDP工资，其中房价的增速是工资的2.96倍。全国各地的数据和深圳有很大差异，但是增速的相对关系基本一致。很显然，如果仅仅依靠工资增长来覆盖房价上涨是非常不现实的，这就好比骑自行车追汽车，越追越远。房价上涨速度快，常常被解读为“泡沫”、“炒作”、“崩盘的先兆”等等。但房价上涨速度快于工资增长并不是北上广深独有的现象，而是一个全球性的现象，东京、纽约、洛杉矶、伦敦、巴黎、香港等地的房价涨幅都超过了当地居民的工资增速。其实，工资和房价的对应关系只是我们人为的想象。市场规律的特点是：它不管你怎么想，它只按照自己的逻辑行事。要想理解这个看似不合理的现象，我们除了要了解工资之外，还要有另外三个概念：收入、人口、房屋购买力。肆提问：房叔，你好，坐标上海。目前名下花桥一套200平复式，17年买入价350万，有贷款180万。上海浦东南码头一套老破小，38平，19年朋友急卖套现160万给我的，贷款100万。贷款和房子都在我名下，老公无按揭记录。目前手头子弹100万，想卖掉其中一套凑200万首付，然后用首套房方式买上海。问题是，1，卖花桥面积比较大难卖，问过中介价格320真正成交甚至300，要割肉近50万。2，卖上海目前中介说可以卖到200万但不满两年5.5营业税不划算。请教房叔，我的情况要怎么做？