明珠花园|最小71平！一波“蚊型盘”现身！海珠给刚需留了条“缝” 申万宏源

原以为，海珠新盘产品只会越做越大，刚需买房日渐渺茫。
然而，最近楼市君发现，下半年海珠市场正发生着微妙的变化。
不仅“蚊型盘”频现，开发商也尝试将产品越做越小：93平、87平、71平......

海珠全景图，广州楼市发布摄
01.楼市发布
▌蚊型盘、中小户型崛起，海珠市场风向变了？
下半年，海珠新房市场暗流涌动，新货如雨后春笋，大有抱团奋起之势。
楼市君留意到，在即将驶进赛道的9大新盘中，占地面积在1万平左右就有6个，普遍仅规划2-4栋住宅楼，密度相对较高，可谓妥妥的“蚊型盘”。

其中，多数“蚊型盘”为海珠搁置多年的地块项目，当前已被成功盘活。
被历史遗留问题缠身的橡胶新村地块迎来破局，中旅天宸府预计8月亮相；被拆迁问题绊住多年的珠江金瑶台即将入市；1992年拿地的明珠花园加推二期；江燕路商圈冒出个珠江海珠里，吹风价6万/平起......
从区位上来看，这4个项目都为昌岗一带的“老邻居”，临近地铁，地段优势相仿。
值得注意的是，除中旅天宸府外，其他三盘的产权皆大大缩水，最高已接近29年。

当然，中旅天宸府背后也颇有故事。其所在的橡胶新村地块背后涉及债务颇为复杂，光是地块出让便历经十多年，期间更是三度易主：
2007年，地块首次出让被保利拿下；
2014年，地块再次挂牌，但遭终止出让；
2017年，珠实以楼面价1.6万/平斩获该地块；
2020年，由港中旅接手珠实在该项目的股权。
如今，项目终于传出“8月开放售楼部”的风声，将带来4栋45层高住宅，产品涵盖约82-122平三至四房。

项目效果图，图源：房天下
在年内即将上新的豪宅项目中，也留下了小户型的上车机会，市场瞬间拉满了期待值。
以颇受市场关注的中海观雲府为例，产品最低面积段还有87平，将以豪宅水准打造。
鉴于此前中海观澜府的热销，中海观雲府亦成为了可以预见的爆款。

项目效果图，图源：房天下
那么，当下遍地大户型的海珠，为什么会接连冒出那么多中小户型呢？
02.楼市发布
▌ 市场风向转变的背后，离不开政策与人口趋势
事实上，海珠区越来越多开发商主打中小户型，与当下的政策和人口趋势息息相关。
1、海珠调控政策下，于开发商而言，中小户型更“吃香”。
基于海珠新房限价7万/平，为维持预期收益，开发商通过中小户型能做到增加货量、匹配限价红线，同时也能为买家降低资金门槛，可谓双赢局面。

示意图，来源：图蜗网
另据此前坊间流传的广州集中供地政策，对于海珠未来出让的地块，开发商对外销售时，无房家庭或个人购房套数与地块开发商品房总套数的占比不低于 50%。
若该政策落地，考虑到促进销售，未来拿地的开发商大概率也会选择增加中小户型的供应，降低总价门槛，以满足符合条件的购房群体。
2、家庭人口规模趋于缩小，中小户型更迎合人口趋势。
据全国第七次人口普查数据显示，我国家庭户均人口仅2.62人，比2010年的3.1人减少0.48人，家庭规模不断缩小。