租赁的保障功能
国办7月2日发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》明确指出，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。央视新闻评论提到，“保障”二字，点出了此次发展的租赁住房有别于完全由市场形成价格的租房市场的属性，确定了需要“保障”的对象，精准给予解决方案。
但对于企业来讲，租金低、面积小，在运营管理和盈利角度都是很大的挑战。
对此，龙湖冠寓相关负责人对《华夏时报》 采访人员表示，实现品质与效率的平衡确实比较难，这需要有丰富的存量资产盘活、租赁住房运营经验，能够提供投资研判、产品设计、销售管理、资产管理、对客服务等综合性的解决方案。
其表示，以冠寓为例的话，针对新青年、新市民的租房痛点，以三条产品线“豆豆、松果、核桃”，分别是床位式集宿型产品、单间式公寓型产品、套间式住宅型产品，分别服务于城市务工基础服务人员、城市新青年新市民、城市小家庭和外派精英人士，对应“一张床、一间房、一套房”三种不同租房需求。截至2020年底，冠寓租金收入同比增长55%，4年复合增长率达221%，现已成为集团经营性收入的稳定贡献源。
在租赁“保障化”的同时，租赁市场的监管力度也在不断加大，企业面临更加严峻的融资形势。
2021年4月，住房城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、国家网信办和银保监会6部门联合印发《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》，针对从事转租经营的轻资产住房租赁企业，明确了管理、经营行为、资金等7方面监管措施。
6月初，深圳市住建局发布有关部门关于开展住房租赁资金监管的通知。7月1日，财政部陕西监管局发布有关住房租赁市场发展试点中存在的问题及建议。在渠道供应、政策支持、市场环境方面对住房租赁体系提出了指导性意见。期间，上海、福州、天津等地也发文表示将对住房租赁市场加强监管。
作为缓解城市住房矛盾的重要抓手，王娴预计，下一步，租赁住房REITs有望继基础设施公募REITs首批试点项目之后，成为REITs基础资产多元化的一个重要领域进行探索试点。

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