保障性租赁|推进保障性租赁与资金严监管并行，专家：租赁REITS或解决融资难国家发展改革委|中国人民大学

【保障性租赁|推进保障性租赁与资金严监管并行，专家：租赁REITS或解决融资难】来源：华夏时报
在保障性租赁住房受重视程度不断加深的背景下，住房租赁市场的融资环境也不断收紧。
国务院办公厅7月2日印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。此前的4月，住建部等6部门联合印发《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》，对住房租赁企业进行严格的资金监管。
针对租赁企业的融资难，在日前举行的“2021年中国上市房地产企业综合竞争力研究与评估成果发布会”上，有专家提出，以“租赁REITs”的方式，提供融资新思路。
租赁住房REITs新思路
前不久，我国首批基础设施公募REITs的上市引起了业内高度关注。7月2日，国家发展改革委发布了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，要求各地发展改革委要把基础设施REITs作为一项重点工作，高度重视、积极推动，盘活存量资产，促进形成投资良性循环。
对REITs的推动和对保障性租赁的重视，令业内产生了“联想”，部分专家开始探讨“租赁REITs”的可行性。专家在研究中发现，不动产投资信托基金作为融资改革的重要抓手，对于租赁住房也有着重要意义。
清华大学国家金融研究院副院长王娴认为，“房企原来的模式是开发、销售，但如果企业发行租赁住房REITs，开发销售完成后，企业可以作为租赁住房的管理人，实现经营模式的转变，变成轻资产的企业，来经营不动产。”
REITs除了帮助企业更好地融资外，还可以转变企业经营模式，让企业实现转型。王娴表示。
“如果一个企业持有租赁住房，它可以以租赁住房为基础资产设立REITs，向公众投资者去发行，就和企业IPO一样去筹集资金，这些持有人最后享有租赁住房的租金收益，或者租赁住房的资产。”王娴说。
对此，王娴还提出一则案例，以普洛斯仓储REITs为例，普洛斯实际上持有6个物流园区的基础设施，通过将其6个基础资产打包放在项目公司来发行REITs，使公众投资者拥有物业，而普洛斯变成管理人。
对于我国已上市的首批基础设施公募REITs未来市场前景，中金策略在其研报中分析认为，长期来看，我国无风险利率处于下降区间，并逐渐向发达国家收敛。在国内利率易降难升的大环境下，中国REITs依靠相对稳定的分红和更高的资产增长弹性，未来将会受到机构投资者的青睐。
如何实现融资转型？
当下，整个房地产市场融资环境明显趋严，除了租赁市场以外，“三道红线”之下房企的融资模式转型也势在必行。
对此，中国上市公司协会会长宋志平建议，“提高上市公司治理水平首先要保证股东权益，尤其要保证中小股东权益。把脉经济发展动向，有利于房企做有准备之战。”
在住房金融的保障问题上，植信投资首席经济学家兼研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长连平认为，住房金融应该提供结构性和保障性支持。所谓结构性就是要重点支持其中一部分该支持的领域，保障性就是通过金融支持使得行业运行比较平稳，不要出现风险，尤其不要出现系统性风险。
连平进一步分析认为，“从整个货币金融政策来看，还是要保持整体流动性合理充裕，在合理充裕基础之下，有关金融行业应给予房企融资支持，以控制风险并增加有效的住房供给。建议加大房地产建设‘后半段’金融支持力度。”
“从房地产到证券化金融资产，这是中国资产结构要进行的战略转型。”对于房地产行业的不断转型，中国人民大学原副校长、中国人民大学学术委员会副主席、中国资本市场研究院院长吴晓求表示，“这既有利于房地产的健康发展，也有利于资本市场的发展，有利整个金融功能体系的转型，也利于保障资产的安全性。”