土地出让金|中国楼市，存量时代正式来临！影响深远贝壳研究院|土地出让金|楼市

一、2021年，楼市全面进入存量时代。
主要表现在两个方面：
1、供应端：主要城市新房供应量越来越少，二手房成交占比持续提高。以北京为例，二手房成交占比高，达72%，深圳、厦门二手房成交占比也分别高达69.7%和66.7%。
新房市场成交量继续走低，2018-2020年成交量分别为7.8万亿、7.9万亿和8.8万亿公顷。

过去几年，核心城市的二手房市场已经取代新房成为楼市的主导力量。
根据贝壳研究院的数据：
过去5年，中国二手房交易交易量达1557万套，占全部房屋总交易额的70%。
过去20年，北京的二手房交易成交总额为5.1万亿元，交易总套数为210万套，交易量翻了7.5倍，成交总额翻了120倍。
上海的二手房成交总额6.6万亿元，交易总套数为365万套，交易量翻了15倍，成交总额翻了250倍。
未来几年，大量的新房转化成为二手房，二手房市场规模将越来越大。
2、需求端：全国人口增速趋于放缓，未来几年增速继续降低，甚至可能出现下降。
第七次全国人口普查数据显示：
中国大陆共141178万人（2020年），10年增加7206万人，年平均增长率下降0.04%（较2010年）。
15—59岁人口为894376020人，占63.35%，人口的比重较2010年下降6.79%。
也就是说，潜在的购房人口（15—59岁）数量是下降的。从整体上看，中国人口对房产的需求量在降低，但是存在结构性矛盾，比如像北上广深杭等核心城市住房需求量在增加，房产的供应量在降低，原因在于人口的增长量大于楼市的供应量。
二、楼市全面进入存量时代的影响及对应的政策
1、楼市调控之变。2016年开始全面普及的楼市调控举措主要表现为限购、限贷、限售、限价（四限），后来也被视为长效机制。2021年以前，二手房是不限价的，只对新房限价。但随着今年2月8日深圳出台的二手房指导价政策，二手房开始进入限价时代。
不久前，成都也出台了二手房成交参考价机制，首批涉及201个小区。
二手房指导价政策不仅会影响到交易（价格过高无法成交），也会影响到房贷（房贷金额可能会减少），对二手房市场影响巨大，相信其他城市也可能效仿。
二手房指导价政策根本原因在于中国楼市正全面进入存量时代。一方面，“房住不炒”之下，房产已经成为生活必须品，就好上学、就医一样。既然是生活必须品，合理的限价是有必要的，就好比几十年前的粮票。但是二手房是楼市重要组成部分，甚至是主导力量，如果限价只限于新房，就未免留下漏洞。
根据贝壳研究院统计测算，2020年，全国二手房交易金额达7.3万亿元，比去年增长8.1%，创2015年以来最大值。北京依旧是全国存量化程度最深的城市，二手房成交占比达72%，深圳、厦门分别以69.7%和66.7%的水平居于其后。
另一方面，二手房市场容易受操纵，在大城市供需不匹配的情况下，卖家很强势，比如赎楼、交易税费本来卖家，最后反而变成买家直接承担。而且二手房交易业主容易抱团，同一个小区都有微信群，相互推升房价的动机强，渠道也多，联合起来的难度小，造成挂牌价持续上升，让购房者苦不堪言，是时候规范二手房交易了。
2、税收之变。根据财政部的数据，今年1-5月累计，土地和房地产相关税收中，契税3255亿元，同比增长39.7%；土地增值税3371亿元，同比增长35.4%；房产税1395亿元，同比增长14%；城镇土地使用税895亿元，同比增长2.5%。