雅居乐集团|雅居乐的雄风，今何在！( 二 ) 毛利率|海南

月满则亏，水满则溢。就在雅居乐发展的顺风顺水之际，陈卓林深陷桃色新闻。2012年8月20日，香港多家媒体披露，陈卓林的一名秘书向警方报案，称其受到陈卓林的猥亵。8月31日早间，雅居乐被迫发表声明，公司董事会主席陈卓林8月30日因涉嫌非礼被香港警方逮捕，现已保释外出。雅居乐的股价也应声下跌，短短几日便暴跌12%。一波未平，一波又起。自2011年起，雅居乐就在云南大肆圈地开发旅游产业，但是拿地价格出乎意料的便宜。2012年9月，雅居乐以1.98亿元的价格拿下瑞丽市7块住宅和商业用地的土地使用权，楼面价格每平米约271元。2013年到2014年，雅居乐也先后多次在腾冲县拿地，总地价5.2亿元，平均楼面地价154元／平米。2013年10月，雅居乐也是以2.4亿元为代价拿下西双版纳13块地皮，平均楼面地价375元／平米。很快，这些地块被曝出存在问题。2014年5月，国家发改委和国土资源部就联合通报雅居乐在腾冲兴建高尔夫球场，占地792.8亩，其中耕地585.6亩。两部委更是将这次通告作为全球高尔夫球场清理整治工作中的典型案例，要求雅居乐彻底整改。陈卓林更是深陷行贿丑闻。当时多家媒体报道，陈卓林被调查的原因是因为雅居乐云南项目在运作过程中向部分官员进行利益输送行为，2014年10月10日晚间，雅居乐地产也发了一则公告，称昆明检察院于9月30日晚上起已经对陈卓林执行了“指定居所居住的措施”。雅居乐不得不立马将公司董事进行调整，虽然仍保留陈卓林董事会主席一职，但是调任原非执行董事陈卓贤和陆倩芳为执行董事，应对此次突发事件。距离当年10月3日紧急停牌一周后，雅居乐才发表公告，宣布公司将于10月13日恢复交易，开盘当日，股价应声暴跌17.19%。败走海南与多元困境都说不想当裁缝的厨师不是个好司机，照这个说法放在陈卓林身上也恰无不妥，不喜欢唱粤剧的老师盖不好房子。作为一个资深文艺爱好者，陈卓林素爱粤剧有口皆碑，甚至他还特意打造了一份《心曲雅韵》的粤剧专辑，也早已登陆各大音乐平台。其中，由陈卓林和粤剧名家陈韵鸿合作的粤剧名段《狄青闯三关》更是颇为应景，“昔日雄风啊，岂可一朝散尽？”

雅居乐现阶段面临的困境，首当其冲的就是它在海南市场的大退场。前面提到，雅居乐因为海南清水湾项目一炮而红，一度成为地产界的标杆。不到300元的地价，5.8万元的售价，58%的超高毛利率，雅居乐在清水湾赚的盆满钵满。仅2009年，清水湾项目就为雅居乐贡献了64亿元，占全年销售额的28%。2011年至2017年，清水湾项目也分别给雅居乐带来了72亿元，60亿元，78亿元，75亿元，70亿元，90亿元和170亿元的销售额，火的一塌糊涂。在海南清水湾吃到了如此大甜头的雅居乐哪会放过这个香饽饽，2017年，雅居乐仍然选择了高度重仓海南，分别在陵水，金沙湾，琼海山钦湾、临高南宝镇拿下了大量地块。

成也萧何，败也萧何。2018年，海南颁布了史上最严限购令，受此限售令影响，2018年清水湾项目销售额只有100亿元，同比上年狂降70亿元，2019年更是不到40亿元，遗留项目的去化问题也颇为缓慢。2019年雅居乐整体毛利率陡降13.4%，2020年毛利率再度下滑到30%。在2020年雅居乐的中期业绩发布会上，陈卓林仍表态，“海南是金蛋，雅居乐在海南有1000亿的货值，足够5，6年的开发”。但是，1000多亿货值的地终究只是地，不是钱。陷入困境的雅居乐自我造血能力不断下降，只能收缩战线来节省开支。2020年12月，雅居乐将中山，海南的7个项目土地合计176万平方米，打包卖给平安不动产，换取70.5亿元资金。除此之外，雅居乐还不断通过发新债来加快公司流动性。据不完全统计，2021年4月24日，雅居乐获得两笔定期贷款，分别为52.53亿港元和2850万美元；5月11日，雅居乐发行3亿美元债券。同年5月28日，雅居乐利用股权融资方式配售32亿港元；6月1日，雅居乐公告称，发行于2026年到期的本金总额1.5亿美元额外票据，按年利率5.5%计息。2021年7月16日，雅居乐发布公告称，拟发行3.14亿美元优先票据，用于离岸金融再融资。今年8月底，雅居乐又发布公告称，拟发行4亿美元债券，于2022年8月31日到期，票面利率4.85%。而此次发债所得，正是要“以新换旧”。另外，酷爱折腾的陈卓林，近些年也一直在筹划着雅居乐的转型。但是公司的多元化之路仍是道阻且长。作为一个较早开展多元化业务的地产公司，雅居乐一直都是坚持“地产为主，多元化协同发展”的模式，旗下的业务主要包括雅生活，雅城，环保，房管，城市更新等版块。2017年，陈卓林就给雅居乐定下了一个小目标，未来三到五年，非地产板块的业绩贡献要占到雅居乐集团业绩的一半。几大业务中唯一有点起色的就是物业业务（雅生活），贡献了78.53亿元的收入，环保业务也还行，收入达到了22.89亿元.光是这两个就占据了多元化收入的94.80%。根据2020年雅居乐财报显示，2020年雅居乐的营业总收入为802.45亿元，地产开发和销售达到了695.47亿元，占比86.67%；其余的非多元化业务收入106.98亿元，占比13.3%，离原定计划的50%还遥遥无期。但是多年来筹谋多元化业务的雅居乐非地产业务却鲜有出彩。拿城市更新板块来说，自2020年6月正式拆分，雅居乐控股副总裁兼首席财务官潘志勇，地产集团董事章刘同鹏纷纷空降该业务，出任联席董事长。如此多的人才加盟，却好似竹篮打水一场空。截至今年上半年，虽然雅居乐城市更新集团签订了22个合作协议，不过在半年报中，销售数据却并没有披露，同样没披露业绩数据的还有商管业务。今年8月21日，雅居乐发布了新一轮的组织架构调整计划，雅居乐旗下的原房管集团，商业集团，城市更新集团并入地产集团，成立全新的大地产集团。组织框架拆分又合并，背后是大量员工被优化。这不，雅居乐也闹出了裁员风波。据21世纪经济报报道，从年初的时候，房管集团就进行过一轮裁员，现在剩下的人很少了。即使是雅居乐内部对组织架构变动的消息早有预备，但是真的当通知下达的时候，不少员工依旧感到突然，也为因此带来的人员流动而担忧。也有消息透露，雅居乐总部将裁员50%，区域裁员33.3%。