雅居乐集团|雅居乐的雄风，今何在！毛利率|海南

雅居乐似乎摊上大事了！近期，一则关于保利发展即将收购雅居乐的消息不胫而走，直接将雅居乐推上了风口浪尖。一个是央企地产大佬，另一个是有着“华南五虎”之称，总规模超3000亿元的老牌粤系房企。如果成功收购的话，无疑是中国地产史上的代表性大事件。9月12日，雅居乐集团正式发布公告称，有关本集团出售保利地产系谣言，已报案并被立案调查。但是收购的另一方保利的态度就比较暧昧了，它给出的回应是，“不能说有，也不能说没有，如果达到条件，公司会进行公告。”有相关人士透露，“保利收购的是雅居乐区域个别项目，具体细节不清楚，估计双方高层在谈。”而这也一度指向了前不久雅乐居拿下的广东中山新濠项目。绿档的另类烦恼都说空穴不来风，为什么市场上会传出对雅居乐如此不利的消息？这得先从雅居乐集团的经营状况找找原因。8月27日，雅居乐发布了公司的半年中期报告，看似稳健的背后，实则波涛汹涌。基本盘向来是告知房企冷暖的最佳窗口，从财务数据来看，雅居乐除了毛利下滑外，别的指标一片向好。截至2021年6月30日，雅居乐上半年实现营业收入385.88亿元，同比增长15.10%；毛利润为108.49亿元，同比下降5.80%；净利润为64.71亿元，同比增长2.10%；归母净利润为52.90亿元，同比增长3.2%。就销售业绩来看，在2021年前6个月，雅居乐实现预售金额753.3亿元，同比增长36.7%。虽然上年同期受疫情冲击较大，增长的基数较小，但是根据2021年初，雅居乐制定的1500亿的年度业绩预期目标来看，上半年已顺利完成年度目标的50.2%。现如今，随着“三道红线”政策的下达，稳预期稳房价也成为了房地产行业的整体基调。不少房企都有着“三高”的风险，包括头部房企恒大，绿地的融资情况也基本因此受限。但是雅居乐就没有此类烦恼，“三道红线”全达标。2020年，雅居乐曾因为负债率过高踩中红线而一度归于“黄档”，但是今年上半年，雅居乐积极去杠杆，顺利完成指标转绿。根据此次发布的半年报，雅居乐的三项指标数据，包括剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比，分别为68.4%、45.3%、1.18倍，其中净负债率更是比去年下降了15.7个百分点。众所周知，土地储备是房企的生命线，在土储方面雅居乐也表现不错。2021上半年，雅居乐新增预计总建筑面积为304.3万平米，总土地金额216.35亿元，对应楼面地价每平米7109元。雅居乐的项目也大多分布在华东，华南的一二线城市以及西部热门城市，无论是广州，中山，佛山，南京，扬州等城市都有雅居乐的布局，新的地块也基本位于这些城市的核心都市圈，土地质量较为优质。乍一看，除了毛利率有点下滑外，雅居乐经营状况哪哪都是妥妥的优秀。可仔细推敲一下半年报，可以从中发现点端倪。根据半年报显示，今年上半年雅居乐的其他收益一栏中数据为42.53亿元，去年同期数据则为28.32亿元，同比增长超50%。其中，41.37亿元源自出售子公司收益，占比高达97.27%。

来源：2021年雅居乐中期报也就是说，在52.90亿元的归母净利润中，有将近78.2%的比例是通过出售资产而来。雅居乐的收入是从335亿元增至385亿元，增加了50亿元；营业成本却从220亿元增长至277亿元，增加了57亿元，明显现有的收入增加覆盖不了成本的增加，雅居乐的真实利润情况恐怕堪忧。资本市场上，雅居乐素有“永续债之王”的称号，虽然在上半年雅居乐的永续债规模缩减了6亿元，但是仍有超130亿元的规模，永续债占净资产比重接近20%。除此之外，饱受诟病的房地产行业“明股实债”手法，也被雅居乐玩的炉火纯青。2021年中报显示，雅居乐的少数股东权益猛增103亿元，达至219亿元，而往年这一数值增长仅为10到20亿元，而这少数股东权益的大增也没有带来分配净利润的增长，上半年归属少数股东的净利润只有6.5亿元。雅居乐的真实负债情况值得商榷。鉴于此，尽管雅居乐给出了一份“稳健”的中期半年报，仍然遭遇了包括德银，富瑞在内的多家投行下调目标价，持不乐观的态度。发家致富与“二进宫”每一个公司都有一个独特的标签，而雅居乐这个由陈卓林一手打造的老牌粤系地产公司，最典型的特征就是家族企业。在雅居乐的十二名董事中，陈卓林任职主席兼总裁，妻子陆倩芳女士出任副主席，大哥陈卓雄出任执行董事，三弟陈卓贤出任副主席，四弟陈卓喜和五弟陈卓南也都出任非执行董事。一门五兄弟都身居雅乐居要职。对于出生在60年代的陈卓林来说，贫困是刻在骨子里的记忆。80年代，陈卓林家一家七口，全靠当老师的父亲陈戈平每月30块钱的工资艰难度日。1979年，陈卓林高考落榜，受父亲的影响当了一名老师，但不久之后就辞职创业去了。1988年，陈卓林带着4兄弟做起了家具生意，办了两个家具厂，时代家具城和宇宙家具城。老师出身的陈卓林极具商业头脑，将旗下2个家具厂打理地有声有色。1992年，乘着改革开放的东风，陈卓林带着几兄弟闯进了地产行业，在老家三乡镇开发了第一个楼盘，雅居乐花园，并因此一炮而红。陈卓林的营销思路也非常超前，雅居乐作为一个刚成立不久的乡镇企业，就已经想到去香港赞助“香港小姐选美大赛”，并聘请香港无线总监陈锡年任职雅居乐。不仅如此，雅居乐还大肆到香港冠名电视剧，也是内地首家赴港投放广告的地产商。2002年，雅居乐在广州，佛山的四大项目同时动工，包括番禺3000多亩的广州雅居乐花园，广州白云区的南湖半岛雅居乐和南海盐步的雍景豪园，开发量之大至今都为人所称道。2002年到2004年，雅居乐的营业额分别为7.63亿元、19.32亿元和25.49亿元，涨势迅猛。2005年12月，在摩根士丹利的保荐下，雅居乐地产控股有限公司顺利在香港上市，首发募集资金就有31.52亿港元，这也是继富力地产之后，第二家在港上市的民营地产企业。与此同时，陈卓林还作了一项对企业影响深远的战略决策，进军旅游地产，圈下了海南清水湾近万亩的土地，在雅居乐的运作下，清水湾项目成了地产圈的传奇，同时也引发了旅游地产开发热潮。陈卓林的身价也一路暴涨，2005年到2006年，在《新财富》内地富豪排行榜上，陈卓林也由上年的59位飙升至第4位，身家也由22.4亿元上涨到92.3亿元。