流拍率|地产商躺平不抢了，上百宗土地流拍，央企国企逆势掀起拿地旋风华泰证券|土拍

本文来源：时代财经作者：陈泽旋

图片来源：视觉中国
由于土拍规则大调整，原本应在8月开启的第二批集中供地高峰期被延迟到了9月。
据时代财经统计，截至9月26日，全国22个集中供地试点城市中，已有13个城市完成第二批集中供地的出让，占比过半。除了厦门、长春和无锡，其余9个城市的土拍均是在新规出台后进行，包括福州、青岛、济南、天津、成都、苏州、合肥、沈阳、重庆和南京（注：南京9宗土地将于9月27日摇号）。
然而，与第一批集中供地相比，第二批次出让冷清多了，10个城市撤牌（注：撤牌指终止或中止挂牌）或流拍的地块数量急速攀升，高达136宗，占挂牌总数的27.81%；而在第一批集中供地中，该比例仅约6.83%。
尽管土拍新规通过下调最高限制地价控制土地成本，但其对竞拍资格设置了更高的门槛，包括禁止“马甲”公司、严控购地资金来源和企业开发资质等等。市场认为，这导致不少房企被挤出土地市场，而近期楼市趋冷亦让房企拿地的主观意愿降低。
土地市场遇冷的并不仅仅是22个集中供地试点城市。根据华泰证券的研究报告，今年8月，百城土地流拍率超过了30%，创下2008年金融危机以来新高。典型的如河南南阳市，原本挂牌了18宗土地，但在8月底的土拍中高达13宗遭到撤牌或流拍，引发市场极大关注。
新规后土拍猛刹车，近三成土地流拍从整体来看，前8月全国土地市场呈现分化走势，相比其它城市，作为楼市热点城市或省会的22个集中供地试点城市受到房企追捧。
土地出让结果显示，在第一批集中供地中，不少城市的土地溢价率颇为扎眼，甚至出现房企成立数十家“马甲”抢地的现象。据中原地产研究中心统计，在第一批次供地中，22座城市的住宅用地平均溢价率达到14.73%，溢价率第一的是重庆，高至42.99%；时代财经发现，部分城市的个别地块溢价率甚至超过100% 。
高溢价现象在第二批集中供地时得到了遏制。在土拍新规出台后的9月份（注：截至9月26日），合计有10个城市完成第二批集中供地的出让，“底价成交”成为了这一批次土拍的主旋律，这些城市的平均溢价率得到了大幅下调。

时代财经/制图
其中，济南成功出让56宗土地，均为底价成交；而平均溢价率最高的城市为福州，但也由第一批次时的18.41%下降至13%。此外，第一批次溢价率最高的重庆降幅最猛，溢价率由42.99%降至第二批次的0.02%。
不少业内人士将溢价率下调的成效，归功于8月中旬自然资源部召开的一场闭门会议，该会议对集中供地试点城市作出了四大新部署。
根据西南证券的研究报告，这四大新部署主要包括：第一，参加宅地竞拍企业需具有房地产开发资质；第二，建立有效的购地审查制度，加强对房地产企业购地资金的来源审查；第三，单宗地溢价率不得超过15%，绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率，严控城市楼面地价新高；第四，在达到地价或溢价率上限时，不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。
实际上，在土拍新规出台之前，已有厦门、长春和无锡等3个城市率先完成了第二批集中供地的出让。不过，无论是第一还是第二批次，长春的土地市场表现较为冷淡；而同为第二批集中供地的厦门和无锡则与上述9个城市形成了鲜明的对比。其中，厦门的平均溢价率高达25.43%；而无锡的溢价率虽然不算突出，仅为4.12%，但23宗宅地里有9宗触发最高限价进入摇号程序。