图：今年下半年以来 ， 内地经济复苏见顶回落、内生需求释放完毕 ， 加上针对购房的金融和资格条件收紧 ， 商品房销售景气度下滑 。
内地房地产数据的全线下滑 ， 既有近期商品房销售走弱、今年房企融资大幅收紧的影响 ， 也叠加了近3年行业去杠杆的累积效应 。 房地产投资的下行过程可能才刚开始 ， 市场需关注房地产业出现短期政策底的可能性 。
当前房地产投资的下行压力已然加剧 ， 而且这一过程可能才刚开始 。 8月房地产数据继续全线下滑 ， 看两年复合同比增速 ， 销售和拿地大幅回落：商品房销售面积增速-2.0%（前值0.1%）、商品房销售额增速1.6%（前值4.1%）、土地购置面积增速-10.8%（前值0.5%）；开工维持负增长：房屋新开工面积增速-7.7%（前值-6.5%）；房地产开发投资增速5.9%（前值6.4%）、房地产施工面积增速8.4%（前值9.0%）；唯一上升的是竣工：房屋竣工面积增速7.6%（前值4.0%） 。
一、销售回落 融资收缩
商品房销售景气度正在回落 。 上半年商品房销售的高景气 ， 主要是由内生需求释放主导 ， 核心逻辑是大城市、中高收入群体受疫情冲击小、收入恢复快 ， 而且更多受益于疫情期间宽松政策带来的财富效应 ， 购房需求提升 。 因此 ， 上半年商品房市场表现为结构性高景气 ， 一二线城市销售复苏早、景气高 ， 相比之下 ， 三四线城市销售复苏慢、景气弱 。 这是经济后周期内生需求释放的逻辑 ， 而非金融条件放松或刺激的早周期逻辑 。
下半年以来 ， 随着经济复苏见顶回落、内生需求释放完毕 ， 叠加针对购房的金融和资格条件进一步收紧 ， 商品房销售景气度较快回落 。 与此同时 ， 房地产融资环境大幅收紧 。 去年底央行及银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》时 ， 笔者曾在报告《房贷集中度管理的宏观影响有多大》中进行过测算 ， 央行在答记者问中也表示“大部分银行业金融机构符合管理要求” ， 并且对贷款占比达标的银行要求保持贷款占比基本稳定、对贷款占比超标2%以内和以上的机构设置了2年和4年的过渡期 ， 因此估计房地产融资的收缩力度会相对温和 。
然而 ， 政策的实际执行力度明显高于预期 。 截至今年年中 ， 房地产贷款余额同比增速从去年底的11.7%降至9.5% ， 较人民币贷款余额增速低2.8个百分点 ， 其中个人房贷增速从去年底的14.6%降至13% ， 较人民币贷款余额增速高0.7个百分点 。
相应的 ， 房地产贷款余额占比较去年底下降1.3个百分点至27.4% ， 个人房贷余额占比较去年底下降0.2个百分点至19.7% ， 已经低于第二档银行的占比上限；而银保监会近期表示 ， 7月底房地产贷款同比增速进一步降至8.7% ， 压降速度较上半年进一步加快 。
整个上半年 ， 房地产贷款余额增长1.2万亿元（人民币 ， 下同） ， 其中个人房贷余额增长2.14万亿元 ， 由此可见上半年针对房企的贷款余额净减少了9400亿元 。
二、房企土储持续去化
近年去杠杆政策的累积效应也在显现 。 近年涉及房地产监管的主要政策 ， 例如三道红线、房贷集中度管理、影子银行融资等 ， 核心都着力于削弱房地产业的金融属性 ， 要求房企缩表、降杠杆 ， 直接结果是房企土储持续去化 。 经过连续3年的去库存 ， 百强房企的土储去化周期（土储面积／年度销售面积）已经从2017年底的4.6倍 ， 降至2020年底的3.4倍 ， 这一指标的历史均值在4倍左右 。
【商品房|内地楼市短期或现政策底】