限购|这种房子，买一个坑一个！( 二 ) 银行

发达国家有一个“人均商业面积警戒线”：人均占有商业面积1.2㎡。一旦超过这个警戒线，商业就过剩了，就会出现大量空租。
我国作为增长迅猛的发展中国家，警戒线可以放宽到人均1.5㎡。
下面是我国35个大中城市人均商业面积：

可以看到，多数城市的人均商业面积，远超国际警戒线！
另一方面，让商铺雪上加霜的是，需求不仅没有同步增长，甚至还在萎缩。
以阿里、京东、拼多多等为代表的互联网电商，对商铺的冲击非常大。
现在必须线下完成的消费场景已经越来越少，能网上解决的需求，大家基本不去实体店了。
线下商店可以选择的业态，越来越少，主要是“体验型”消费，结果就是大量同质化的商店扎堆。
就说小钱自己住的小区门口，一条300米的街上， 3家理发店， 4家水果店， 5家生鲜超市，剩下的，几乎全是餐馆，严重过剩。
尽管如此，再开的新店，还是逃不出这几类店。
你敢在小区门口开一爿小小的服装店试试？
别说居民区了，即使是大商场，服装业态的店铺也是人气低迷，绝大多数时间，服务员比顾客多。

哪怕是大型超市，像沃尔玛、家乐福、大润发这种，很多日子也不好过。
商铺不吃香，还有一个很重要的原因，那就是住宅限购，很多人转而去买不限购的商铺，推高了商铺的价格。
如果租金上不去，回报率自然就下降了。而商铺的价值，几乎完全取决于其租金。
以前商铺的租金回报率能有10%左右，一铺养三代不夸张，但现在，商铺的租金回报率很多都只有5%左右，跟银行存款差不多。
问题是，银行存款还保本保息，商铺可没人给你承诺，遇上新冠病毒，很多线下商家都撑不住了，空置率大幅提高。
敢公然承诺5年、10年甚至更长时间包租的，有一个算一个，就是冲你本金去的。
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除了上面说的这些问题，商铺本身还有一些“硬伤” 。
硬伤一、使用年限
住宅用地的使用年限是70年，而商铺的使用年限，大都只有40年。
而且这个使用时间，是从开发商拿地就开始算的，也就是说，你买的商铺，很可能使用年限没剩多少了。
硬伤二、贷款限制
个人购买商铺，首付一般最少五成，贷款年限一般不能超过十年。
而买房通常是30%的首付，最多贷30年，还能使用公积金贷款。
从房贷来说，住宅简直是碾压商铺。
另外，用商铺来做抵押贷款，银行也不大喜欢。
因为影响商铺价格的因素很多，要准确估计商铺价值十分困难，而且万一收不回贷款，要把商铺处理掉也没那么容易。
硬伤三、交易税费
我们知道，住宅交易的时候，很多税费是有优惠的。
比如90平米以下，契税1% ，满2年免增值税，满五唯一免个税。
但是对于商铺，这些优惠统统没有。
所以如果你打算卖商铺，卖方要交的税费大概是：
契税：3%
个人所得税：增值部分的20%
营业税及附加税：增值部分的5.5%
土地增值税：增值部分的30%—60% ，按差额比率不同累进计算，比如增值额未超过50% ，按30%税率征收；增值额超过50% ，未超过100%的部分，按40%税率征收，以此类推，增值额越多，税率越高。
那投资商铺，一定不赚钱吗？
当然不是，成熟地段的商铺不愁租，租金也高，赚钱效应还是很不错的。

只是，这样的优质商铺，非常稀缺，没有关系+运气，很难买到。
你能买到的，大都是些伪稀缺的商铺，开发商吹得天花乱坠，但是买了可能压根租不出去。