碧桂园|累计套现超百亿！地产大佬频卖物业求生，谁还敢瞧不起这门生意？( 二 ) 物业|富力地产|板块|阳光城

套现，物业还真的是香房企“断臂”求生，总是与资金链的承压有着莫大关联。
富力地产是行业内为数不多的“红档”房企。其半年报披露，截至2021年6月末，富力地产剔除预收账款后的资产负债率为74.9%，净负债率为123%，现金短债比约为0.55，“三道红线”全部踩中。
监管趋紧的当下，“三道红线”全部踩中意味着在融资方面将受到限制，这也直接拉响了富力地产的财务警钟。更重要的是，至2021年6月末，富力地产短期借款519亿，而现金及现金等价物仅有128亿，存在390亿元的资金缺口。
加上资本市场唱衰持续造成负面影响，可以说，富力地产的处境并不乐观。纵使80亿港币无法填平缺口，但足以让富力地产获得短暂的喘息时间。
与富力地产的情形相似，蓝光发展、亿达中国出售物业板块的背景均为遭遇流动性危机。去年是蓝光发展遇困的一年，在出售物业板块之前，蓝光发展就已经处于入不敷出的窘境，总负债高达2119亿元。
亿达中国在出售物业板块的公告中直言，新冠疫情的爆发对公司产生负面影响，亿达中国一年内到期债务达114.29亿元，为偿还债务，其决定通过出售辅助性业务线迅速收回资金及弥补短期流动资金短缺，并明确表示出售所得款项将用作偿还负债。
事实上，在几年前，房企出售项目、出售地块的案例屡见不鲜，出售物业板块的却较为鲜见。如今物业板块屡屡沦为房企套现的“棋子”，很大程度上是因为近两年物业价值被发现，物业股估值飙升，成为收并购市场的“香饽饽”。
克而瑞地产研究中心洪宇桁指出，相比传统地产开发，物管行业现金流稳健，经营风险相对较低，同时盈利能力也较为稳定，“从目前上市的物管企业2017-2020年的加权平均毛利率和净利率来看，近年来物管行业保持着稳步上升的态势。”
他认为，加之物管企业的营收主要源于对已有项目收取的物业管理费以及增值服务的收益，因而物管企业对扩大在管面积规模有着较大需求，从而有了收并购的直接动力。如此一来，物业板块自然成为房企手中的“优质标的”。
在物业领域的收并购交易中，高溢价似乎是一种常态。以龙湖收购亿达物业为例，龙湖给出的报价是12.73亿，而亿达物业承诺未来四年利润不低于7147万元计算。外界计算，这次交易总价（不含净资产）对应的PE为14.24倍。
无独有偶，碧桂园服务收购富力物业的交易中，富良环球承诺2021年的扣非归母净利润不低于5亿元，其收购PE同样达到14倍。不仅如此，去年年底，张力和李思廉将富力物业从富力地产剥离出来的时候，仅花了3亿元，几个月后再转手，价格已升至百亿。
洪宇桁预计，在“房住不炒”的总体政策基调和“三道红线”的融资监管之下，部分房企选择出售物业板块以回笼现金的趋势或将延续，未来大型并购事件可能进一步增加。
【碧桂园|累计套现超百亿！地产大佬频卖物业求生，谁还敢瞧不起这门生意？】据悉，几日前股价出现闪崩的新力控股即将有一笔美元债到期，创始人张园林向投资者坦言，会采取各种方式来偿还这笔债务。而最近便有消息称，新力控股正在与龙湖洽谈出售物业板块一事。