房价|上海的楼还是那个楼，市已不是那个市了二手房|购房置业|上海市

楼还是那个楼，市已不是那个市。很多人还是认为，大城市房价不会下跌。
看看上海七月和八月的成交数据吧，二手房七月成交两万多套，八月成交一万多套，量价齐跌。

出台的调控政策产生的效果才刚开始，它可以使有全款能力的刚需和改善的群体停下观望，不急于入手二手房，而急用钱的房东不得不降价挂牌，最后形成房子越跌越观望。
最后房东说既然卖不出去就出租，根据经济规律描述，供过于求会怎样？
从核心指标来判断，上海房价的基本面是健康的，政策调控的目的或是维稳。

固然2020由经营贷和学区房刺激的房价上涨，随着学区新政和“双减” ，降低贷款额度已经达到目的，只是需要时间来消化政策而已。
上海二手房存量非常大，但只有区区1万多套的挂牌量，到底是高于二手房核验价无法挂牌，还是其实已经被锁死而失去了流动性？
对于二手房捆上了若干的限制之后，房价不可控失控已经变得不可能，失控是因为过去的评估环节太过随意，如今也算打上了补丁。

二手房对于有炒房嫌疑的置换也是一次打击，和刚需一样，要拿出更多的现金是致命伤。
房子买在上海确实不友好，现实是对谁都不友好，对年轻人不友好，对置换者不友好，对投机者不友好，对喜欢囤积房产、做房东和长期投资的人也不友好。
这点纽约做得很好， 25万人民币的年薪在纽约差不多算是15-20万美元年薪的收入阶层了，这个阶层在纽约买房门槛要比上海低很多，哪怕在曼哈顿，普通的公寓楼也买的起，当然不是采光景观很好的五大道。

去皇后区，布鲁克林买个漂亮小别墅也不难， 20万不到就可以买小两房了。
不出半年，房价就将进入全面下降的阶段。
我的判断依据有两点，第一请大家算一下身边所有的亲戚、朋友、同学在全国范围内包含乡镇、县城、地级市等所有地方连一套房都没有的人应该已经不多了吧？
【房价|上海的楼还是那个楼，市已不是那个市了】另外请大家再算一下，如果把这些人都平均一下，是不是人均住房已经超过一套了？

所以从全国一盘棋来看，真正的刚需其实已经很少了，大部分都是投资性购房，而现在对房价的上涨预期没有了，投资性购房这一块就会悬崖式下跌，而且还会有大量的二手房流入市场，市场上供就远大于求，价格自然就会下跌。
上面是从全局的角度来看的，从局部来看，人口流入的城市会比人口流出的城市抗跌一些。

比如一些一二线城市的年轻人，暂时在大城市买不起房，为了结婚考虑，在老家县城买了房，那他以后如果发展得好，大概率是要到大城市买房的，然后把老家县城的卖掉的。
这时候就是一个城市增加了一套刚需购房，而另一个城市却多了一套二手房流入市场。
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