合肥|为何说合肥三县划区必然加速呢？国家这个政策是最大推动因素楼市

合肥因为历史的原因，本身城市比较小，尤其是只有庐阳、瑶海、蜀山、包河四个行政区。即便是现在划出了很多功能区，凑了九个区，但是实际上的市区面积并不大。
所以郊区县城的划区，其实10多年前就开始讨论，到现在其实还没有落实。但是这次合肥三县划区必然加速，原因很简单，跟国家出台的这个政策相关。

合肥三县，也就是肥西县，肥东县，还有肥西县。从十多年前开始，其实合肥在做规划的时候，就将三县纳入了，提出了三县跟市区一起发展。
所以很多道路和基础设施，都是在一个标准和基础上推进的。所以当时其实就有了三县划区的传闻，而到现在，其实还是推进很缓慢。
之所以如此，一方面是因为合肥本身市区还没发展好，贸然撤县设区，其实也会带来对城市的负面影响；而另一方面，从县城角度来说，其实也没有动力，所以此前一直没有推动。

而现在这个状况要改变了，因为一个政策。那就是住建部《关于加强县城绿色低碳建设的通知（征求意见稿）》，里面规定了县城75%的新建住宅，必须是6层及以下，剩下25%如果必须建设高层，那么必须严格管控，而且最高不超过18层。
这个政策的出台看起来，对县城没什么影响，但是实际上对于房价比较高的大城市县城，压力很大。

从合肥的角度来说，合肥三县，肥西，长丰，肥东，普遍新建小区都是高层，甚至超高层，容积率很高。因为只有如此，政府在土地的收入，才能够覆盖拆迁成本，以及整个城市建设的成本。
而新政如果实施，对于三县来说，同样一块土地，可以建设的房子会大大减少，这也意味着，在当前的土地价格下，按照75%6层以下的容积率计算，那么一块土地的出让金收入会少一半左右。
也就是以前一块土地能卖20亿，但是现在还有10亿。按照现在政府的拆迁标准，还有各方面的花销，政府卖地帐完全算不过来了。可能一些土地，连拆迁款都很难覆盖。

也就是说，如果这个政策实施，作为三县来说，财政压力会非常巨大，收入会锐减，那么这就必须倒逼，三县加快划区。所以现在三县其实都在加快这一进程，因为成为市区后，就不会有任何的限制。
而对于庐江县和巢湖市来说，一方面，本身相对独立，而且土地价格不高，房价不高，容积率也相对较低，高楼并不是普遍，所以新政对这些县城影响较小；另一方面，庐江县和巢湖市，也没有巨大的建设压力和投入压力，而且在土地的征收上面，灵活性更高。所以对这两个地方影响不大。

所以住建部这个政策，必然会加速三县的划区，因为越是推迟，损失越大，所以未来3年内，可能肥东，肥西和长丰会加速划区，这对合肥楼市来说，算是一个好消息了。
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