客户|如何写商业地产的定位报告？( 二 ) 酒店

酒店业态层面，需根据项目潜在的特性进行分析，因为对于商务型和度假型的酒店产品，其竞争性的判断不尽相同。如果对于度假型酒店，则主要竞争范围很少会出3公里，且如果其景区周边易达性不佳，竞争范围基本会限定在1公里范围内。如果为商务型酒店，则研判范围会相对较大，且主要分析周边酒店品牌，为后续潜在可选的酒店品牌提供支持。酒店由于已经形成了专业的酒管公司，开发商基本不存在自己打造的空间（酒店是品牌依赖性和忠诚度都极高的业态，除了品牌级次极低的快捷酒店之外，再造一个酒店品牌的成本是非常巨大的），因此对于客群的分析、定位、产品的设计基本都意义不大，因此在此阶段，就仅剩下酒店品牌的意向筛选和经济测算了。酒店品牌基本集中在国际五大酒店集团万豪、洲际、雅高、希尔顿及凯悦，以及国内的传统酒店管理方华住集团以及以亚朵为代表的新晋酒店品牌。基本上酒店的谈判都是围绕着这些品牌来进行。而对方的收费也是对开发商非常不友好的，比如每年几十上百万的品牌使用费，以及在常规营收提点（3%-5%不等）之外的奖励提点等等。同时还必须严格遵守对方的精装标准，而标准的国际五星级酒店酒店的建安+精装就去到了1.2-1.5万/㎡。酒店经济测算使用的指标和商业及写字楼不同，酒店考核的是GOP，也就是营业毛利。而酒店的营收和成本项也相对复杂一些。营收层面，一般包括客房收入、餐饮收入及其他收入（如会议室租赁费用、场地租赁费用等等）。在营业成本层面，除了常规的人力成本、销售成本之外，还会有OTA的渠道分成、布草洗涤费、维修及翻修费用等等。而GOP率一般集中在35%~45%之间。这个数字看起来很高，但是考虑到酒店高昂的投入，也使得酒店的回收周期基本在20年以上。
文章来源：商业地产回忆录
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