万方|很多快周转公司倒下了，鼻祖碧桂园却安然无恙，究竟为何？万方

昨天跟一个碧桂园的地产人沟通，我心中一直有个疑问，就是今年很多快周转公司都暴雷倒下，为啥快周转的鼻祖碧桂园却没有问题呢？他回答我核心是快，但快不就是很多公司也在学在搞的吗，怎么你碧桂园快了没有事，学你的却出事了呢？带着这个问题我发起了了讨论，收到了很多有见解的回答，在此总结分享下。

有时人觉得碧桂园是快，其他公司是想快，但没有真正快起来，有可能始创者通常会留有一手，或者快的话需要有快的基因和文化，其他学的公司可能就无法具备这样的条件或基因，或者老板其实一直决策也有些摇摆。
有些觉得跟碧桂园小股操盘有关系，这样公司的资金占的比较少，风险都被转嫁到合作方了，觉得行情不好就尽快收缩。有觉得碧桂园在施工、材料、物业管理都是自己的，把几个环节的钱都赚了，这个有些偏颇，因为尽管碧桂园有自己的建筑公司，但我想绝大部分应该还是其他施工单位吧，材料也是自己应该只是小部分，而物业跟开发通常是分开的。

有些觉得跟老板的专注有关系，很多公司比如恒大如果一心搞地产也未必会暴雷，碧桂园的老板就一心做地产，即使做一些相关的比如机器人也没有很大规模投入很多，而且也是想机器人能造房子。
有些人觉得碧桂园之前很快，这两年慢下来了，特别再19年之后拿地比较谨慎，发现问题及时消化掉。的确可能是因为碧桂园主要3-4线原因，很少看到碧桂园做地王的。
有些人觉得高管都是项目合伙人，利益共享，不过这样的跟投其实在很多公司都有，中梁可能强制跟投更厉害，感觉这个不起决定因素。
有这样说的：高周转，资金使用效率就高，回款快。。看到开始调控了，就开始减少拿地，，同时加快在建项目取得预售证速度，尽快开盘销售。。事实上市场调控都会有半年的反应期，当消费者反应过来房子不好卖了的时候，，这半年足够回款了。
有这么说的：碧桂园2019年到现在的这一个周期拿地都十分理性，规模合适，地价合适，区位要求比之前核心，压缩报建时间，合理施工周期确保质量，现金流快速回正。
这样说的：碧桂园的本质一是现金流回正周期极短，三四五线首开即回正，后期经营弹性非常大，可以停工缓建缓推售等各种灵活措施应对市场；二是这几年存货管理非常灵活，看似降价甩卖的都是长库存，现金盘活很彻底；这就和快销品一样，管理非常手上积压少没负担，新货出货节奏灵活有空间。

个人觉得这个说的比较专业和全面：认真看完我说的话，因为我就是碧桂园的大项目总。项目总班27期，曾经的9大区域之一粤东区域的大项目总。三个因素：第1：就是快，回答你的是集团那帮没在一线呆过的博士吧，快的意义不单单是快进，更大的意义是快出！当后面有老虎追的时候，不需要比老虎跑得快，比其他同行跑得快就够了。第2：我在万科和碧桂园都长待过，我仔细对比过万科和碧桂园的管控区别，曾经的万科因为王石的原因，管理信念类似于八路军，王石树立一个标杆并神话他，底下的各个职业经理人拥有几乎信仰一样的拥护组织并奉献自身，核心是主要靠自觉！杨国强领导下的组织，没有信仰这种虚幻的东西，但确是“术”的极致，碧桂园是我在同行对比下，集团对各区域管控甚至集团直接管理到项目最“紧”最“严”的房企，虽然会影响项目品质，但是却规避了房企最大的风险即--拿地的风险！任何其他房企，都无法避免职业经理人为了求活求利益，美化项目前景忽悠公司拿地，结果就是让集团掉坑里！只有碧桂园，对投资拿地拿地的风险管控几乎到了变态的底部，真的就是宁愿整个区域裁撤也不会拿有风险的地皮，这点你不服不行。第3：碧桂园的求稳，这点是杨国强个人风格，其他企业学不来的。不提也罢