房地产|房企各种融资都越来越难，根本原因分析( 二 ) 买房|二手房|价格|房子|拆迁户

2）供应链融资，以地产企业为核心，为供应链上的中小企业提供融资，包括票据贴现、应收账款质押贷款等方式。
? 后端融资
即销售阶段，商品房主要以预售方式进行销售，实现资金回笼偿还前期融入款项。由于商品房预售资金监管制度，资金回笼存在一定滞后，房地产企业可将购房尾款作为底层资产发行ABS降低回款压力，提高资金周转效率。
1）发放个人按揭贷款，即我们平时买房做的贷款。①申请条件：个人偿还能力证明材料、购房合同、首付款证明。②贷款担保：一般是房产作为抵押。③贷款期限：借款人根据实际需要申请贷款期限，最长可达30年。④贷款额度：最高贷款额度可达房产购置总价的70%，一般还有月还贷额不超过月收入50%的限制。
2）资金监管，主要包括以下两方面，①预售资金监管：房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，确保预售资金用于项目工程建设，按建设进度进行核拨，以防项目建设一半后，房企没钱了，造成烂尾项目。②房地产贷款封闭管理：通过对商品房建设和销售过程的资金循环进行全程监控，可以有效防范和化解房地产贷款风险，这项监管是建立在银行和房企双方达成资金监管合作的基础上的风控手段。
未来地产风险和政策将如何演进？
首先找到当前地产风险的主要症结。由于房地产行业的典型的资金密集型行业，一旦出现流动性出现问题，那么可能导致房企陷入现金流断裂和破产危机当中。因此流动性问题是当前最值得重视的症结。整体房地产企业现金流紧张的原因和可能解决方法如下：
1、房地产商再融资能力下降；建筑承包商垫资意愿下降；银行开发贷投放意愿不足；总部对项目公司的支持能力不足。
此类问题的核心其实在于房地产企业风险上升，而银行风险偏好下降，尤其“三线四档”的政策使得部分银行将“红档”企业不得新增有息负债余额理解为不得新发放开发贷。房企还款后，合理的新开工项目得不到贷款支持。
可能解决路径：第一，增强信心，地方政府予以协调；第二，专款专用，项目预售资金用于开发。比如，A房企还是A房企，但银行看到其已触碰一条红线后就全面暂停了对它的贷款；A房企申请不出开发贷，就无法按期偿付施工方的应付款，导致连锁反应。那么，如果政府及央行进行协调，放宽银行对房企的贷款限制，则可帮助A房企资金周转。
【房地产|房企各种融资都越来越难，根本原因分析】2、购房能力下降。银行按揭投放不足，导致部分刚需无法得到满足。
此类问题的核心为，房地产调控政策加码（比如限购限售政策、学区政策）、整体房地产市场都在降温。且银行“两道红线”使得贷款集中度政策执行过严，即使达标的银行也在压降按揭贷款占比，开发贷占比下降更明显。另外，各地监管地额度松紧不一，使得额度更加紧张。
可能解决路径：第一，统一认识，房地产贷款集中度政策下，银行放贷的尺度在哪儿。避免金融机构一致性信用收缩引发房企流动性风险和信用风险；第二，盘活存量，对热点城市试点房地产税，释放二手房供给；第三，支持刚需，地方政府从购房政策等方面支持居民合理刚性购房需求，基于房地产税试点背景下，鼓励金融机构对二手房按揭给予支持。
3、网签备案流程受阻，按揭资金不能及时到账；资金滞留监管账户。
此类问题的核心为，预售房价较高，地方延迟备案时间。且最低资金要求使得更多预售资金留存在账。