房地产|现场｜郁亮：现在房地产行业不能叫做“混乱”，应该叫“混沌” 地块|万科|壹方中心|住房|万科

11月26日，万科在深圳召开2021年第一次临时股东大会。董事局主席郁亮携众高管出席。会议审议表决了包括万物云分拆上市等9项议案。
针对股东的提问——当前整个房地产市场是比较混乱的，我们也尤其看到今年有很多房企陆续出现暴雷的情况，想请问郁总对当下的房地产行业是什么样的态度。
郁亮回复表示，其实现在行业不能叫做混乱，而是叫混沌。看空和看多的观点都有。我对当前行业的看法，还是16个字：尊重常识、回归常态、阵痛之后，仍有机会。这16个字是我代表对行业的整体看法。
为什么把尊重常识放在第一位呢？针对刚才说到的混沌的情况，大家各有各的依据、各有各的看法，各有各的支持材料。常识告诉我们，天无绝人之路，总有路可以走。天下没有做完的生意，只有没做好的生意。常识告诉我们花无百日红。怎么办呢？你需要在这朵花还没谢的时候种下一朵花。当然说起来容易，你去种别的花，或者说寻找第二增长曲线，要做到其实并不容易，因为还有水土不服的问题。但是这是必须要做的事。所以说尊重常识是告诉我们，天下没有做完的生意，你需要做的事情是相信未来，并且为未来去播种、去下工夫。
回归常态，很多人以为回归常态是回归过去，有很多侥幸的心态。我觉得回归常态，这个“态”不是过去，而是正常态。一路高歌猛进不是正常态，它是某个发展阶段，过了这个阶段之后就不可能高歌猛进下去了。比如说我们国家过去是高速发展阶段，现在进入高质量发展阶段。从高速到高质量，都有高字，但是不一样。行业在黄金时期要扩表，现在毫无疑问要缩表。缩表一定是痛苦的，就像减肥一样。
回到正常态，有春夏秋冬，这种季节的轮换，可能带来的就是阵痛。当我们再回到春天的时候，下一个春天跟上一个春天是不一样的，所需要的能力是不同的，做的事情也是不同的。有一个最大的改变，行业的民生属性、民生特点、民生特征会发挥得很充分。民生业务不只是由价格、供需关系决定，它还得考虑老百姓、政府的需求和想法。比如说一个城市要有未来，一定要吸引年轻人加入，留下来才有未来。而一个城市要把年轻人留下来的时候，要解决住的问题。如果他买不起房怎么办呢？刚开始来的时候不可能一下就买房，要租得起房子给他，这就是民生要求。民生属性相当于是给我们的行业发展过程中给了一个方向，所以这一点上我们的转变还是蛮大的。比如大家注意到刚才物业说到的，物业赚点钱是很不容易的事情，尽管万科物业做到那么大规模了，占我们集团的利润也才只有2%左右，每平方米平均是3块钱左右的物业管理费，这是属于民生业务的特点，赚小钱、赚慢钱。当你习惯赚大钱之后转到赚小钱是特别困难的事情，所以必有阵痛，还夹杂着缩表，我相信这个过程是非常痛的事情。
为什么还说这个行业仍然有机会，我们并不悲观。那是因为中国这么大的市场，我们整个发展不均衡、不充分的。比如说相比购房需求，租赁需求没被充分的满足。万科参与了深圳很多城中村的改造，一栋栋的城中村的房子交给万科做长租公寓，我们改变了城中村里面租户的结构，给城中村带来了变化，也有越来越多的企业跟我们签了总对总的合作协议，这说明深圳有相当多的企业在吸引优秀年轻人加入到这个企业来，在刚来的时候，他们的租赁需求没被很好的满足。而我们所提供的泊寓能够满足他们的需求，所以这份需求是在的。
很多人会说，这些需求抵销不了住宅开发带来的利润。但是我想市场是很公平的。举个例子，现在的出生人口决定了未来总人口下降是一个大概率事件，是不是住房需求都被满足了呢？不一定。因为现在城市的变迁还在进行中，城市圈、城市带还在扩展。不说新增需求，就说存量需求，中国这么多房子，每40年左右这房子可能需要更新一次。光这个需求，每年有2.5%的房子需要拿出来做更新。中国总计房子有400万亿左右，2.5%就是8万亿左右。所以说我们有的时候仔细分析这么大的市场，还能有很多的空间。