土地使用权|重庆两家老房企资金断裂，两块主城核心土地打7折，8折抛售( 二 ) 容积率|重庆

地块现为空地，容积率只有1.48，可建体量约4.4万方，可以修洋房的纯住宅用地。
有意思的是，它的土地使用权终止日期为2053年11月30日，也就是说这块地大概是2003年拿下的，那时候拿地都是协议价，成本无法估算。

接下来我们再算算它的楼面价（注意里面有划拨地，用来绿化用途的）：
3.58亿/4.4万方=8100元/平
这个起拍价8000多一平，确实远低于市场价，值得注意的是其使用年限只剩下32年。
白马凼这块地，是开发商格调房地产破产清算，土地也是纯住宅用地。值得注意的是拿地时间是2000年。
这下让我呆住了，屯地20多年怎么都升值N倍了吧，最后开发商居然走向破产。

看规划图，应该是底层商业配比的一栋单体楼，各种手续都齐全，据说叫做“格调商住楼”。

土地规划条件：使用面积：2234.2平，容积率不得大于4.0，商住比为1：9，也就是可建筑体量约8936平。
折算下来楼面价仅8393元/平，仅为市场价的7折，这样的价格都能流拍，不禁让人汗流浃背。

要晓得，这块地属于九龙坡区大杨石组团，最近几年这里的土地价格一直是不低，楼面价多次破了13000一平，也就是说这块地本该价值上亿。
这两块地上法拍，都是原来老的开发商资金链出问题，被起诉强制司法拍卖。
03小开发商的终结
2021年房地产企业的日子不好过，全国楼市密集的调控政策加速了行业洗牌，加上金融信贷的收紧，三道红线等政策，房企销售的压力，融资环境收紧，行业调整的阵痛期内，部分竞争力不足的房企遭清算出局。
根据人民法院公告网，今年上半年1-6月，递交破产文书的房地产企业累计已达203家，绝大多数为地方性小房企。

“活下去”突然成为房企的口头禅，当下中小房企慢慢出清，退出房地产市场已经是定局。
未来的楼市格局就是看国有资本房企和大型品牌房企在未来的走势了。我们今年也给大家做过预判，未来房地产行业会大鱼吃小鱼，大房企吃小房企，但是我们还是判断有偏差，应该说未来的房地产市场，国有资本会占据主导地位，保障整个行业的健康平稳发展。
重庆现在主城核心区其实还有不少小开发商原来的土地，慢慢都会利用司法拍卖平台，或者是产权交易，这些土地会被大开发商以便宜的价格拿下。保障后续的开发建设，这部分土地并不计入集中土拍供应中。例如之前我写过的山东大厦，最近也成功降价卖出去了。

2021年11月1日到11月2日，重庆鲁嘉置业发展有限公司（鲁嘉置业）管理人在淘宝网司法拍卖网络平台，对渝北区人和组团N分区17-1/03号地块的建设用地使用权及其地上在建工程，进行公开拍卖，起拍价4.12243966亿元，监督单位重庆市渝中区人民法院。

2名买家入场，最终1名买家一次出价，以起拍价拿下。
该在建工程项目名称暂定为山东大厦，计价建筑总面积约16万多平方米，此次拍卖为原开发商鲁嘉置业破产清算拍卖。