出租|地产行业正在发生这8大巨变，事关每个地产人港元|物业

二次土拍以来，内地土地市场持续走冷。与之形成鲜明对比的是，中国香港却诞生了新的地王。11月3日，恒基兆业地产旗下的国基发展以508亿港元拿下中环新海滨三号用地，折合楼面价约每平米28万港元！508亿港元的中标总价，也创下了香港特区有史以来最高价！
楼面价、总价高，不是最让人惊讶的，令人惊讶的是，恒基兆业竟然能拿出500多亿港元拍地！这对内地很多房企刺激很大。
港资房企看着规模不大，但是真有钱。因为他们负债率极低，而且有租赁物业等，能够持续产生现金流。当然，他们也不是一直如此。内地房企激进扩张的玩法，港资房企早在上个世纪就玩过了，但吃一堑长一智，经历过多轮周期洗礼之后，才形成今天的格局。
之前，内地房企几乎没遇到过挫折（2008年那次很短暂），谁胆子大，谁就能做大。此次危机之后，很多玩法将会大不一样。
加速告别高负债、高周转发展模式
过去，敢于负债的房企，往往能获得快速的发展。因为，长期以来，对房企来说，负债即资产。
房企的利润来自两部分：一是盖房、卖房赚取的差价；二是土地增值的钱。在过去几十年，地价单边上扬，土地是非常优质的资产，金融机构愿意提供贷款。
可是，当房价被限住，囤地就成了一个巨大的负担。三道红线一来，高负债的房企，3个盖子10个水壶的模式立马就玩不下去了。
目前，针对行业流动性问题，陆续有政策出台，资金紧张的情况会有所改善。但去杠杆的大方向依然未变。未来高负债高周转的打法将会逆转。
上个世纪，港资房企也一度激进，比如，恒隆在上世纪70年代后期，热衷于地铁上盖项目。1981年组财团夺得9个地铁站上盖物业发展权。激进的扩张之后是一地鸡毛。1982年9月撒切尔夫人访华后，香港楼价暴跌，恒隆15亿港元的信贷额度也被银行撤回，资金链面临断裂。恒隆地产壮士断腕，挽救了自己。此后，恒隆开始更加谨慎的管理周期性风险，并逐步加大出租物业比重，负债率也大幅降低。
近两年，早先高周转的房企已经逐步放缓速度，但降负债之路仍然漫长。胜负，也将在很大程度上由此决定。
在刚过去的“高盛2021年中国投资论坛”上，旭辉控股董事局主席林中就这样表示：
“不管是国企还是民企，此轮去杠杆的核心还是一个优胜劣汰的过程，只有财务稳健、经营卓越、可持续发展的企业才能跑赢，而这里面既有央企，也有一批像旭辉这类的民企。”
现房销售会越发普遍
卖期房要所见即所得
11月8日，石家庄市住建局发布公告称，商品房预订款、首付款及按揭款等款项要全部纳入监管专用账户，预售资金用于项目工程建设支出。
此前，北京也大幅提高了商品房预售资金监管额度。意见稿拟调整入账流程，购房人只有将定金、首付款足额存入专用账户后，方可开通网签，以确保预售资金及时足额直接入账，进一步保障购房人权利。
上述意见稿还提出，预售资金重点监管额度每平方米不低于5000元，较此前大幅提高了43%。
此外，近期还有天津、成都、苏州、漯河等城市出台了类似政策。
地方政府念预售资金监管的“紧箍咒”，是怕出现半拉子工程和烂尾楼，保障购房者利益。但这让房企的资金链紧张起来。
某房企老总表示，明明压2亿元可以交楼，但是非要压6亿元，卖了房但钱却看得到摸不着，跟现房销售的差距也不大了。
当前，政策有所宽松，以改善房企的流动性紧张问题，但长期来看，现房销售可能是个趋势。其实，早在几年前，各地已开始鼓励、要求，甚至在土拍时就限定必须现房销售。即便是期房，也要摆脱过去那种销售卖场模式，要所见即所得，旭辉的“透明工厂”就是很好的探索。