楼市|楼市最坏的时候已过去？事实上最坏的时刻还没到来！房价|限购|购房置业

有很多的读者在后台问我，是不是楼市开始放松了？房地产市场开始回暖了，我看马光远先生又发表了神奇的言论，呼吁大家赶紧抄底房地产。
的确，最近房地产市场有一些缓和的信号，你比如东北的几个省会城市，长春、哈尔滨、沈阳纷纷报出来给限购政策松绑的消息。但是沈阳又立即否认限购放松。
我看证券时报也报出一篇文章，很多房地产企业你包括头部的这些企业都去了，和银行开了一个会，说要在银行间发放债券。
第三个利好就是央行针对三道红线政策，以及最近二手房限购限贷政策提出一个方针，那就是支持正常的购房需求，加快放款速度，同时对风险控制能力较强的房地产企业继续提供金融支持。从数据上来看， 10月份的贷款的速度已经开始加快了。
总之房地产经历了严厉的限购限贷，三道红线，土地划归税务征收，以及房地产税即将出台的严厉打压之下，终于有了一些缓和的气氛。据说高盛等外资也在中国市场也在大规模抄底债券，这也导致房地产股票疯狂的暴涨。那么这是否意味着楼市就见底了？这是否意味着刚需就可以买房了，我觉着这要分两个层面来看。
第一，房地产对中国GDP的贡献仍然占到14% ，也是比重非常高。另外整个房地产的市值大概380万亿，如果房地产真的出现了硬着陆，那么对中国经济的伤害是十分巨大的，所以无论是政策还是央行的口径，都是要保证房地产健康平稳发展，没有人敢主动去刺破这个泡沫。
从央行的表述来看，是希望通过经济的不断增长，房价控制住，然后相对来讲房价收入比就回归合理。所以我们的政策是用发展来解决现在的问题，用时间来换空间。
我们看当前所有的针对楼市的一系列的回暖的政策，都是关系到开发商的死活问题。在房地产的背后还有大量的地方债，这都是一连串的，一旦出了问题，后果不堪设想。
第三，我们看到房住不炒政策并没有什么松动的迹象。我们都知道在过去的20年，其实一方面是城镇化的大幅推进，大量的人口从农村搬到城市，大量的新生人口需要住房来推动以及大量的人投资房地产，推动了整个中国房地产的蓬勃发展。
但是现在房住不炒政策明确指出房子是用来住的，不是用来炒的，房子只让刚需购买来居住，在现在全国上下高房价的背景之下，刚需的消费能力一方面减弱了。
另一方面全国上下许多城市的郊区出现了大量的库存，甚至在主城区也有大量的空置房。
同时全国上下许多城市都已经制定了要在十四五期间打造更多保障性租赁住房，你比如深圳就要打造35万套，上海要打造30万套，那么包括南京我看要打造25万套，包括杭州也出台了相关政策，这也意味着整个房地产市场的供求关系并不会很紧张。
在这种情况之下，房地产再想回到往日的辉煌已经非常难了。任何事情都有一个周期，从大周期上看，房地产的周期已经结束了，它的黄金时期已经过去了，这就像当年美国的铁路钢铁投资一样，当大周期过去之后就持续衰退，而且没有反弹的迹象。
最后我还是要给房地产行业的投资者和刚需购房者分别提出一些建议。
1、对于房地产行业的投资者来说，我刚才讲了房地产上涨的周期已经结束了，当前的库存量非常大，而未来供需关系并不会紧张，所以所有的开发商都很难在业绩和利润上再回到往日的水平，所以他们的股票，他们的债券也好，都很难保持稳健的增长了。