吾悦广场|江湖外传|地产鱿鱼游戏太残酷，佳兆业爆雷在劫难逃？( 二 ) 宁河

多处爆雷，主要问题还是出现在前端。先说说前端，前期融资有多种形式，既有证券市场来的，有股权融资来的，更有民间金融借贷来的，杠杠的形成主要还是体现在前期融资和开发融资上。一旦拿地形成，即宣告投资启动，投资一启动就会形成杠杆。爆雷企业为何爆雷，就是形成的杠杆数量太多，杠杠资金太大，只要无法正常高周转，就会导致前端违约，遭成爆雷，说白了就是投资不克制。老板一味的追求规模效应，倒下很正常。当下环境就是贷款额度少，僧多粥少。有些企业在这样的环境下胆子还更加大，项目前期融资就开始股权质押。银行不会是傻的，连开发贷都不会给你，爆雷是迟早的。胜败皆为一念之差，掌门人的意志决定了企业的命运。很难想象，恒大花1500万年薪请了一个经济学家还变得如此被动，要么是老板太执拗，要么就是经济学家并无正确解读政策的能力，说服不了老板。经济学家对大环境解读肯定没有问题，但他对地产业务熟悉吗，能把地产业务风险和政策完全挂钩吗，这倒不一定。总体来说还是掌门人意志最重要。万科郁亮本身就财务出身，而龙湖吴亚军的谨慎我很有印象，记得她10多年前一次内部培训就曾说过：我们要随时做好失败的准备，失败了，大不了就回来卖小面。这么谨慎而又乐观的性格，我相信她绝对不会仅仅热衷于规模扩张的。最有意志力的当属万达掌门人王健林，为了国际万达的梦想遭受媒体不实报道的他，攻守转换最为彻底。笔者相信，未来这三家房企最有市场发言权。

当下的房企，笔者觉得从上到下一定要学习如何解读政策及中长期影响。千万别做见招拆招的事，那样不抵用。资金监管政策的出现，应该更要合理谋划企业的投入和产出关系，千万别出现某些企业一年只能卖10亿，非要修出20亿房子的悲剧出来。 “三道红线”政策的出现，何时进攻，何时防守，杠杠保持多少都要有超前判断。当前保持多准入，寻找一些灵活的方式确保贷款额度很重要。比如通过存款换额度的做法，就是比较好的方式。目前开发贷和按揭贷都出现明显松动迹象，这意味着楼市整体回暖问题不大。前端爆雷不等于企业走向灭亡。一些优秀的企业还是能进行自我调整的。对头部房企来说，收缩投资规模是必然的，也是必须的。随之而来的失业潮，大家都要有足够的心理准备。人生海海，山山而川，不过尔尔。你是金子，给点光，自然会灿烂。文/锦丰堂客（资深地产高管）