万科|地产风暴中的万科，活得还不错( 三 ) 毛利率|郁亮

“阵痛之后，仍有机会”一定程度上显示出万科低调的自信。而万科的机会，显然是在新业务领域。
早在2012年，郁亮就提出了房地产“白银时代”这一著名观点，开始在传统住宅开发业务之外寻找新兴增长点。 2018年，在喊出“活下去”口号之后，万科开始向物业服务、物流地产、租赁公寓等领域加速布局。
半年报数据显示， 2021年1-6月，万科物业服务营业收入为103.8亿元，同比增长33.3%；租赁住宅业务营业收入为13.19亿元，同比增长25.6%；商业开发与运营实现营业收入36.39亿元，同比增长19.0%；物流仓储服务实现营业收入13.4亿元，同比増长64% 。万科四大地产+业务增速均超出房地产结算收入增速（11.9%）。
值得一提的是，万科物业服务和仓储地产业务已经在业内处于头部地位。其中，物业板块的万物云2020年在管面积57800万平米，总营收182亿元，均位居国内首位；物流地产板块的万纬物流已在全国47个城市布局148个仓储项目，整体规模超过1100万平方米，现为中国规模最大的冷链物流综合服务商。而在租赁住宅业务方面，截至9月底，万科“泊寓”房源超过19.5万间，累计开业约14.9万间，间天出租率为95% 。
在相对薄弱的商业地产环节，万科也在积极发力。今年6月，万科前COO王海武调任万科旗下商业开发平台印力集团总裁，是印力自2016年10月被收购后首次迎来万科方外派总裁。据称，此次调任是王海武主动请缨投身新赛道，且态度坚决，这也反映出万科在商业地产上的抱负和决心。
郁亮曾在2015年万科股东大会上表示，希望万科10年后地产之外的经营性收入占比达到一半， “未来十年万科将不再是地产公司” 。而三季报数据显示，万科房地产开发及相关资金经营业务共实现营业收入2370.4亿元，收入占比为87.3% ，距离郁亮目标仍有很大的距离。
尽管新业务领域取得了一定成绩，但相比地产开发业务的体量，万科转型业务效果还是不太明显。对此，祝九胜也在业绩交流会上坦言， “当年起步的时候严重低估了转型所需要的时间、可能的挑战、需要建立的能力，当时太乐观了。 ”
另外，转型还意味着代价。从半年报披露的数据上看，万科物业服务毛利率仅为17.87% ，低于地产开发及相关业务毛利率，进一步拉低了公司整体毛利率。
但从规模上看，物业、商业、物流、公寓等业务均是数千亿级别，只要做成其中一个或两个，就可以为万科打开第二增长曲线。就在近日，万科正式宣布了分拆万物云，赴香港单独上市的计划。根据业内人士估计，万物云市值将有可能超过千亿人民币。
纵观当下地产巨头，不禁令人感慨：天道有轮回，苍天饶过谁？上一轮地产调控，敢于逆势加杠杆的恒大、融创等房企最终赚得盆满钵满，而以万科为首的稳健派谨慎拿地，积极转型，却最终错失了行业的最后一波狂欢。略显保守的万科走下神坛，销量先后被恒大、碧桂园超越，但经过此轮更为严格的政策控制之后，多家黑马房企被债务压垮，仍是稳健派笑到了最后。这不由得让我们想起万科创始人王石曾经说过的一句话， “万科不会争一时的第一，但从一个较长周期的来看，我们一定还会是第一” 。
郁亮说，地产行业阵痛之后仍有机会，那么这个机会，大概率还是万科这个“长跑冠军”的机会。