大境堂悦|温州发展看城西，在这块千年文脉宝地上买房，我们要避开哪些项目？ a738|a8861

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大家好，今天我们长话短说。众所周知，尽管前阵子温州楼市个别区域面临一个“客户在哪儿”的境地，但在国家ZF近段时间的政策密集调控下（具体不多作赘述），温州楼市已大幅回归理性，这在刚过完的10月表现的尤为明显，温州新房、二手房的市场现状均呈现两极分化的态势。据温州房管网显示，10月新房共成交2401套，相较于9月的1939套，环比上升23.83%，可见市场回暖迹象已开始冒泡。而在众多开发商的群策群力下，温州主城区各板块均开启冲锋模式，尤其城西板块的各项目，都有着优秀表现。

图源于网络

可见，今年的“银十”不像“金九”变“惊九”，但在“含银量”得到保障的同时，城西板块仍有个别楼盘表现的较为“拉胯”，今天我们就来分析一下10月份上货架的保利中南·大境堂悦。

作为新盘，大境堂悦于10月12号开盘，截至11月5日为止，去化仅为约0.07%，究竟是怎么回事呢？

图源于温州房管网2

让我们来摸一摸这只“后腿”，为啥这么能拖。

首先，老妇穿新衣。据了解，大境堂悦位于原瓯海区府旁，瓯海区景山街道兴海路与振瓯路交汇处，因为是老城区，所以周边多是老旧小区，整体界面是比较一般的，不过相对的也因此拥有浓厚的生活氛围和现成的多元临街商业配套，而3公里的生活半径内，除了南向的景山公园，还能到达5050购物中心、五马街等核芯商圈，基本能满足日常需求。

图截选与百度地图

其次，比上不足，比下有余。就项目本身来说，占地仅约20.44亩，容积率约为2.2，有一定的舒适度，但体量不大，外立面则以涂料为主，局部才是干挂石材和铝板，高不成低不就，定位略显尴尬。

而根据该项目在房管网备案的《销售方案》显示，本次一期推出 1幢、2幢、3幢、4幢、5幢，共计215套房源，其中4幢为人才住房，其余为8-11层的小高层产品，产品面积段为约89-127㎡的多款户型，毛坯均价为约29500元/㎡，装标1000元/㎡，同样处在一个“改善不改，刚需不刚”的境地。

第三，螺蛳壳里做道场。就项目本身而言，定调新中式的建筑风格，这里可以为爱鼓掌一下，可见前期市调的确下了功夫，温州人近几年从“简欧”到“新中式”的喜好转变摸得透透的。

但因为体量限制，包括园林景观在内，可供开发的空间都相对有限，小小螺蛳壳里要摆下一张满汉全席，也是个难。中式园林的独特气质难以发挥，生活化场景营造也大打折扣，再加上近3万/㎡的定价，也难怪刚需群体“望洋兴叹”，这也是大境堂悦的“鸡肋”所在。

项目鸟瞰效果图

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可见，大境堂悦处在瓯海，且无学区属性，无刚需属性，无投资价值，无改善属性，又造了个“类园林概念”，说是三无项目也不为过，也难怪市场不买账。

如果从刚需/刚改客群的置业角度出发，总价无疑是永恒的关键。

在温州这座城市的加速发展进程下，城西板块近年来新项目也此起彼伏的应声而出，具有代表性的就有宝龙未来城壹号、中铁建未来视界、绿城桂语江南，龙湖天境等，而距离大境堂悦仅1公里的九山金茂府则更靠近市中心，且以上提到的这些项目，都在鹿城区。