深圳市|企业闲置的房屋对外出租，可以节约房产税青岛市

有个生产性企业，部分厂房闲置了，立马就想办法对外出租；办公楼有两层闲置了，也以最快的速度对外出租了。可是，由于所处的地理位置并不是好地段，厂房和办公楼的租金都不高。这是何故呢？

经过分析，笔者认为原因有二：
一是收取租金，增加收益。
二是节约房产税，这才是企业所看重的。
下面让我们来分析以下：
一、获得租金收益应该不是主要目的
对外出租虽然可以收取部分租金，增加收入；但是工业厂房及厂区内的办公楼层，在短期内要快速租出，租金一定不会高的，而且随着出租，还会带来许多不方便之处，增加许多管理难度和相应的成本。所以，赚取租金应该不是最重要的。
二、节约房产税才是重点，才是最重要
房屋由自用改为出租金，就可以改变房产税的计算依据。出租前，房产税是按照计税余值来计算应缴税额的，出租后可以按选择按照租金作为计税依据。
因为，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》：第三条规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。第四条规定，房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12% 。
这样，该企业的做法就可以理解了。

三、案例分析说明
我们以该企业的闲置厂房为例：
该闲置厂房，建筑面积共计10000平方米，账面原值3000万元。出租厂房每年收租金20万元。当地房产税原值扣除比例为30% 。 .
那么就有：
出租前应缴房产税：3000*（1-30%）*1.2%=25.6万元。
出租后应缴房产税：20*12%=2.4万元。
出租前后，房产税相差25.6-2.4=23.2万元，差距明显，而且理由依据充分，也能得主管税务机关到认同，何乐而不为呢？
四、平衡点分析
从上例中，可以看到，以房产余值为依据和以租金为依据计算出的房产税，是有个平衡点的，我们来分析这个平衡点。
假设房产的余值（即按比例扣除原值后的金额）为A ，租金为B则在平衡点应缴纳的房产税分别为：A*1.2%和B*12% 。
令：A*1.2%=B*12%
可得到平衡点时，租金与余值的比例关系，即余值平衡点比例为：
B/A=10%
也就是说，当租金达到房产余值的10%时，两种方式计算出的应缴房产税就相等了，就不会有节税的效果了。
如果按房产原值来推导，假设允许扣除比例为c%则原值平衡点比例就为：
10%*（1- c%）
上例中，原值平衡点比例为10%*（1- 30%）=7% ，即平衡点的租金为3000*7%=210万元。
也就是说该厂房的租金要达到210万元，两种方法得出的房产税就相等了，就不会有节税效果了。
综上所述，闲置房屋由自用改为出租，企业是可以节约较多的房产税的，并且，动作越快，节约越多。

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