住宅|来论｜亟待规范的不止是“花大钱买小屋” 购房者

近日，媒体采访一些城市的多个售楼处发现，关于公摊面积的争议多源于其背后存在的各种乱象，比如未提前对购房者进行公示、计算方式不公开透明等。
有关商品房公摊面积的争议由来已久。原因就在于，绝大多数地方的商品住宅都以建筑面积交易，建筑面积中就包括公摊面积，有的公摊面积过大，如上述楼盘的公摊面积占到建筑面积近一半，变成了“花大钱买小屋”。而且，物业费、暖气费等是按照建筑面积来收取，但电梯井等公摊部分并不涉及供暖等服务。特别是精装修房按建筑面积销售，等于是让购房者为未精装的公摊部分买单，这极不合理。
此外，还会出现某些开发商隐瞒公摊面积，或者在公摊问题上忽悠购房者的情况。可见，无论是按照建筑面积交易，还是按照建筑面积收取物业费等，或是公摊面积不透明等，都或多或少损害了购房者利益，而开发商、物业商则借此获得了某些不当利益。过去，不少人呼吁按照国际通行的套内使用面积交易，但只有重庆要求以套内面积作为计价依据，而重庆二手房交易及物业费等仍以建筑面积计价。
【住宅|来论｜亟待规范的不止是“花大钱买小屋”】住建部2019年公布的《住宅项目规范（征求意见稿）》中，提到“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”，曾受到好评和期待。但该规范至今未出台。即便该规范出台实施，各地是否支持配合，让人担忧，因为若按套内使用面积交易，房价必然高于按建筑面积计价，容易影响市场预期，增加政府调控压力。而且，仅按套内使用面积交易是不够的，还应按套内面积计算物业费等，并严格限制公摊面积。
笔者就住在公摊面积比较大的住宅楼里，有不少公摊面积被浪费。比如每层楼的电梯门口面积过大，变成了少数居民的“杂物间”；每层楼里都有两间3平米大的小屋子被物业公司锁着，长期处于闲置状态，这都说明建筑设计不合理，造成了毫无意义的浪费。由于按建筑面积交易并收取物业费、暖气费等，必然增加了购房者多种负担。这种情况大概在全国很多见，应该以统一的制度、标准进行规范。
在“住房不炒”背景下，我国房价总体相对稳定，楼市也在不断走向规范化。不管过去因为什么原因造成公摊面积乱象，如今都应该进行统一规范：其一，要尽快出台规范要求住宅建筑应以套内使用面积进行交易；其二，把物业费、暖气费等计价依据统一为套内面积，不需要相关服务的公摊空间应禁止收费；其三，统一制定住宅项目的公摊率、得房率等关键标准并要求公开，以便保障购房者合法权益。
进而言之，我国房地产市场应该进入精细化管理时代。凡是不公平、不合理、不透明的惯例和规则，都应该进行全面梳理、评估，该废除的废除，该纠正的纠正，总之要让楼市更加规范，购房者权益更有保障。我们要看到，如今在大多数城市购房总价高昂，不仅让购房者压力大，还影响到其他消费。所以有必要健全制度、标准为购房者减负。其中，消除公摊面积种种乱象也是为购房者减负的一味良药。
简言之，不仅仅是“花大钱买小屋”需要规范，物业相关收费计价依据等也要规范。
作者：冯海宁
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