穆迪|房企难过评级关中国房地产|惠誉|标普

文/乐居财经张文静
《世界是平的》作者弗里德曼曾说过：“我们生活在两个超级大国世界里，一个是美国，一个是穆迪。美国可以用炸弹摧毁一个国家，穆迪可以用债券降级毁灭一个国家。”
国际评级机构的威力可见一斑。这次，中国房企见识到了。
过去一个月内，29家房企遭到国际评级机构穆迪的“狙击”，信用评级或展望被下调。其中18日、19日集中下调高达20家，包括富力地产、佳兆业、禹洲集团、建业地产、阳光城等。
市场一下炸开了锅。国际评级机构在短短两日之内集中下调二十家房企评级，这在过去极为少见。此前，都是涉债务违约风险的房企，被评级机构单独下调评级，如恒大、花样年。
紧接着10月21日，惠誉更是将29家中国房地产开发商纳入标准观察（UCO）范围。乐居财经统计发现，截止发稿之前三大国际评级机构（惠誉、标普、穆迪）对下调中国主要房企评级次数已超过百次，创下历史新纪录。
房企信用评级的集中下调的背后，既有评级机构对地产行业基本面的悲观预测，也是部分房企信用风险和流动性危机加剧的体现。在这场“无差别”的评级下调中，个别房企可能会被“误杀”“错杀”，而信用评级下调的企业范围，在未来仍有可能进一步扩大。
扎堆下调
从内容来看，穆迪下调的这29家中，有16家房企为评级维持，但展望下调，其中有8家为展望从稳定调整至负面或下调观察；剩下的13家则为评级下调或列入下调观察名单。
各家房企评级和展望下调，穆迪给出的理由大同小异，基本都是融资环境紧张、现金流紧张、销售疲弱，房企偿债压力加大。
除此之外，房企评级下调还受到了其他诸多因素影响，例如业务过于集中某个区域或城市能级、过多依赖合资及联营公司销售、过多依赖信托贷款、自身业务规模较小等。
乐居财经梳理获悉，此次国际机构集中下调房企评级，自国庆后开始，在10月15日、18日、19日到达高峰。导火索为10月初以花样年为代表的多家房企美元债暴雷。
事实上，这一事件的发生早有迹象。随着政策持续收紧和市场下行，企业融资受到较大制约，加之销售困难加剧，房企现金流风险加大，未来房地产市场前景不被看好，国际评级机构下调行动更为频繁。

9月2日，穆迪投资者服务公司在一份新报告中表示，未来6-12个月中国房地产开发商的国内银行和信托贷款融资以及境内外债券市场融资渠道将依然紧张，因此将行业展望从稳定调整为负面。

统计数据显示，截至10月底，穆迪、标普和惠誉等三大国际评级机构今年下调房企评级行动累计超100次，超过去年全年的两倍。
在穆迪集中下调评级前，另两家国际评级机构标普、惠誉已经调整了一波房企评级。9月，标普已经下调了荣盛发展、鑫苑置业、融信、建业、花样年、恒大的评级或展望；惠誉也下调了花样年、鑫苑置业、绿地、富力等房企的评级或展望。
评级下调难免会造成市场情绪波动，比如如股份抛售、债权人加速催收、购房者观望情绪加重等等，加剧企业的流动性风险，并陷入恶性循环。

评级机构青睐谁？
尽管国际评级机构对国内房地产表示担忧，并集中下调房企评级，但并非一棍子打死。在一众房企被下调评级时，有那么几家房企显得与众不同。
9月23日，惠誉确认了万科的“BBB+”长期外币和本币发行人违约评级，展望为“稳定”。同时确认了万科香港的长期外币IDR、高级无抵押评级及其未偿高级票据的评级为“BBB+”。IDR的展望为“稳定”。