商品房|跳出商品房买卖合同补充协议的“坑”( 二 ) 购房置业|民法典

一审法院认为张先生、葛女士与A房地产公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效双方在《合同补充协议》中明确约定不适用《商品房买卖合同》第十四条的约定的第八条约定也属于有效条款。 A公司的行为违反合同约定张先生、葛女士请求A公司支付逾期办理房屋权属登记违约金予以支持;但应按照补充协议第八条计算违约金，以700000元为基数按日0.05‰计付且金额不超过已付款0.5%即4000元故予以支付4000元。
宣判后， A公司提起上诉，但是张先生、葛女士并未提起上诉（直接影响了二人权利的实现）。二审法院完全否定了一审的观点，但因张先生、葛女士未提起上诉，只能维持原判。
二审另查明A公司与案外人陈某签订《商品房买卖合同》购买同类房屋，而未签订补充协议。又查明造成讼涉房屋迄今未能竣工验收的原因是A公司2015年与银行发生纠纷导致银行断贷(断贷时间在发生纠纷之前)在资金到位前通过竣工验收的时间尚无法确定。即在与本案当事人张先生、葛女士签订《商品房买卖合同》时， A公司对于讼涉商品房无法及时通过竣工验收主观上是明知的。
二审法院认为，虽然《合同补充协议》第八条约定不适用《商品房买卖合同》第十四条将逾期办证的起算条件由“房屋交付使用”变更为“房屋取得竣工验收备案证明。但综合本案具体情形及二审新查明的事实，可以认定A公司对于讼涉商品房无法及时通过竣工验收主观上是明知的其与张先生、葛女士签订讼涉《合同补充协议》具有明显的规避出卖人办证义务及违约责任的意图。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的该条款无效。讼涉《合同补充协议》系A公司提供的格式合同其第八条第一款(含转变逾期办证起算条件、将协助办证义务限缩为办理初始预登记、为逾期办证违约金设定上限等)具有免除A公司协助办证义务及违约责任的情形依法应认定为无效条款。故本案逾期办证的违约责任仍应根据讼涉《商品房买卖合同》第十四条的约定由A公司在讼涉商品房实际交付(2015年8月5日)后90日开始每日按已付款的0.01%计付逾期办证违约金。依上述计算本案逾期办证违约金数额已超过一审认定的数额但因张先生、葛女士未提起上诉是其对自身权利的处分二审对一审判决认定的违约金数额不予调整。

案例评析
《民法典》施行后，第四百九十六条是关于【格式条款】的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。
第四百九十七条是关于【格式条款无效的情形】，有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。其中无效情形（一）是普遍性的合同无效条款，在此不作讨论，情形（二）的重点在于“不合理”三字，即出现了能解释为“不合理”的情形，即使提供格式条款方尽到了提示和说明义务，该格式条款仍旧无效。