海淀|北京楼市：闭眼买房时代已结束，下半年换房一定要看这几点( 二 ) 房产

提问：房姐好，大额付费，还想请您分析一下，是否可以买高铁站旁边的房子呢，以及未来星火高铁站对于泛海容郡的影响，是会因为周围商业配套使得增值更有保障，还是因为噪音以及人流等问题使得未来小区更难以出手，还是因为目前规划以及建成效果的不确定性未来不好判断呢，同时也想请教一下您从增值角度对泛海居住区未来的看法，多谢哈
回答：高铁利好是区域经济，太靠近的房产并不会有额外增值，噪音、人流嘈杂都是问题，对于自住来说都是不利因素。但增个板块属于利好，能带来经济增长，泛海容郡本新盘+品质溢价属于ceo盘，保值一般。现在入住率也不是很高。
提问：美丽智慧的房姐您好，我是您的超级粉丝，感觉您非常专业。辛苦帮忙看看我家的购房方案如何规划。目前家庭收入90万，京户，孩子24年上学。最近全款入了西城德胜裕中老破小一套一居，市值680，租金6600，无其他负债。两人工作分别在五棵松和西北旺。打算DY再弄一套，目前有以下几个方案，您看看哪个合理？ 1.在德胜附近买朝阳或者东城的或三居，比如安华西里，三居700万以内，暂时出租，在公司附近租房上幼儿园。等上小学再重新装修搬过去。问题是，德胜目前多校，可能去三帆附小或者西师附小，安华西里离这两个学校都稍微有点远。再就是投资角度是不是跑不赢大盘。 2.买上班通勤方便的两居，育英750万,小南庄660万，西北旺的600万，可以自住，但预算不是很够，可能只有西北旺居住稍微宽敞一些。或者留着海淀的房，万一孩子牛蛙，小升初去海淀点招。或者四五年后卖掉，小学确定以后，重新买离学校近宜居的。 3.不考虑自住，朝阳，亦庄之类的，只求跑赢大盘，租售比不错，总预算低于700，四五年卖掉。求推荐具体小区和大致预算。再次感谢美丽智慧的房姐，期待您的回复，么么哒！
回答：1. 第一个方案先排除，自住和投资两边都无法兼顾 2.第二个方案，只考虑你们自住的情况+5年后卖掉，孩子小升初去海淀在现在的买房决策种不是最重要的，时间太长，也不可控。优选西北旺次选小南庄 3.700内纯投资，看看双井、朝青和四惠等板块吧，例如青年路的青年汇佳园的小两居，大望路CBD传奇一居室或者双井首城国际的，国美第一城如果能接受短暂几年租房生活，就直接收益最大化，选择投资盘。毕竟自有房住4年再卖和租房4年差距不会很明显，但收益差可能很大
提问：新人首次提问，卖掉泛海国际的房子2300万，同步置换孙河景粼原著，从投资角度出发值得吗？或者有哪些推荐项目？
回答：你好，孙河板块目前的地块还有很大的待开发空间，未来的配套也属于高配，板块的升值潜力摆在这呢。定位上，孙河规划用途以高端别墅居住为主，最大的稀缺性是拥有不可复制的生态资源。包含了11块低密度的住宅用地，另外有少量商业及住宅混合公建用地，并配套有湖景公园、学校、养老和文化产业用地。所以孙河板块非常宜居，同时距离主城区和商务区又非常近，高端配套和交通完善后，这是一个非常适合生活适合养老的板块，是终极改善住宅。同时，居住这个区域，拥有这里一栋别墅是一种阶层的生活方式，是一种身份的象征！北京其他的别墅区大多是别墅和普通住宅混搭的，甚至回迁房也可能也在旁边，也就是不同的圈层人群都有。基本很少见到资源好又这么完整的空地，大多也是边规划边建设，全局性和前瞻性打了折扣。孙河这个板块是老天爷给饭吃专门定制成了豪宅区。从这点上来说，北京的其他区域不具备可比性。当然价格也贵，是名副其实“富人的第二家园”。孙河的配套起码要3年之后才能建设完成，当前的价格已经透支了，但富豪不在乎，有钱任性！选择置业板块要看你的需求，你是把居住品质放在首位还是把商业环境放到第一，亦或为了你的大部分活动区域便利。景粼原著是孙河别墅项目中销量最好的，跟总价低有关系。考虑自住是可以买的，投资角度更倾向入手望京亦庄和通州。