房价|刘全：“现房销售”还要等多久？商品房预售

房屋预售也称商品房预售，俗称“卖楼花”、“卖期房” ，是指房地产开发企业和购房者约定，由购房者先交付定金或预付款，在约定的时间交付现房的房产交易行为。实质上是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的期货合约。卖期房和卖现房已成为房地产市场中两种主要的房屋销售形式。刘全认为，房屋预售制度是房企高杠杆、高负债、高周转和高利润的主要原因之一。在房屋预售制度下，房企不仅以低成本使用资金，占用购房者的预付款，而且不需承担房屋的存货成本和后期的建设风险。叫停“卖期房”还要多久？

“卖楼花”最早起源于香港。商品房预售制度是从香港引入的，目前国外大多实行的是现房销售。刘全认为，商品房预售是我国目前房地产市场的一种最主要的交易方式。虽然目前出台了一些规范商品房销售的条例、规定和司法解释等管理制度，但在商品房预售中仍存在很多问题。商品房预售制度的危害在于，房屋未建设完开发商就向购房者预收购房款，其已提前收回大部分或全部开发成本；通过囤积居奇等方式推动房价上涨，而房价上涨为开发商收取下一个新项目的预收款创造了条件。开发商的盈利模式实质上就是“借鸡生蛋” ，利用高杠杆快速发展。

为什么房屋预售受市场认可？对购房者而言，房价持续高企，房价上涨预期比较确定；首付款占总房价的比例较小，购房者对建成后的房屋不满意或者退房，可以转手销售并能获得较高收益，潜在的市场风险不大。对开发商而言，房屋预售能减少开发成本，提高资金周转效率；利用少量的自有资金，可撬动数倍价值的地产项目，并获得规模和利润的快速增长。随着房地产行业金融风险不断积累，抑制开发商去杠杆已经迫在眉睫。

刘全认为，纵观古今中外，世界各国，土地永远是社会基础性财富之母。一座城市的快速发展，主要是经营土地和支柱产业，经营土地要利用金融政策加持，房地产核心的问题在于资本，没有宽松金融政策支撑房地产行业可能会出现萎缩。地方依赖土地获得资金，再投入到社会经济发展中；而购房者则依靠房产获得财富增加，房贷意味着资源的占有，理论上谁贷款多，谁占有的资源就越多。房价上涨不仅只是市场的问题，房价上涨本质上是利益分配问题。 “现房销售”还要等多久？
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作者：刘全
【房价|刘全：“现房销售”还要等多久？】时间：2021年10月18日