黄埔|黄埔旧改预期变化，后续住宅供应量或会减少楼市

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旧改进程放缓，供应量预期下降黄埔，一年前斗志激昂地发布要在两年内改造66条自然村消息，并在一年间挂图作战，大拆了接近三分之一，但最近的种种迹象似乎表明黄埔的这一大拆进城即将换挡降速。当然，车子动了怎么可能停下来，只是速度会减慢，走得更稳了。一年之前，大部分黄埔买家看到这个拆迁方案，都分分表示对黄埔后段天量供应十分担忧，怕后续需求不足导致搭沉船。而某流传的文件也充分阐明了，黄埔住宅中后期供应量爆发供过于求的问题。或许，能让已上车的朋友暂松一口气。既然文件都明确指出来这个问题，我认为那后续大概率的就是各村改项目重新调整规划，提高安置房、公建配套、商业、产业比例，尽可能削减住宅供应比例。黄埔面积辽阔，价值自西南向东北递减黄埔由于面积广阔，绝不能单单以“黄埔”一个名字来概括定义整个片区各大板块的价值属性。首先从宏观来看，黄埔的潜在住宅供应量大致从西南沿江至东北内陆递增，甚至可以说是指数级递增。也就是说，它的潜在供应量曲线与距离广义的CBD范围（数字经济与人工智能试验区黄金三角）是正相关的。大家都明白，广州从改革开放以来至目前为止，仍然是一个单一中心城市，从官方基准地价的订立到银行押品估值到民间土地价值观念，自上而下，依然按照广州大道～猎德大道为核心向四周递减。这一观念暂时也没看到有太大的动摇空间。因此，黄埔潜在供应量自西南向东北递增叠加广州土地价值自天河向外递减，我认为可以说黄埔的价值分层大致如下图所示。

要知道，诸如黄金地带临港片的港湾村，珠江村，鱼珠旧改，新溪旧改这些黄金地带，可供应面积甚至少到不得不把住宅容积率提到6-8 ，才尚且可以腾出空间来建商品房。而科学城核心区基本上只有暹岗，黄陂长安两个旧改项目算得上是核心之中的核心。而北二环附近及以东，则是数之不尽的旧村改造项目，因此他们的价值预期和供应预期，都是迥然不同的。
临港、区府板块价值周期重新洗牌从微观来看，区域各版块的价值预期，也需要重新洗牌。旧改放缓，虽然意味着供给量预期下降，看似利好整个黄埔，但是对于只有改才能提升价值的地方就未必如此。例如老黄埔临港经济区，虽然老黄埔有宏大的政策加持，属于数字经济与人工智能示范区范围内，但这里基本上不拆是没有未来的。
临港片区：虽志存高远，但需大拆大建才能实现价值因此我认为，随着旧改放缓，对于原本打算缔造第二cbd的老黄埔是不利的，即便供应量下降有可能导致供不应求，价格上涨，但毕竟空间格局和面貌制约了整个板块的现有价值，假如可以推倒重来的不确定性增加，相对应就是想象空间的减少，预期价值折损就体现在这里。

科学城区府板块：帅气小哥，勇往直前，毫无历史包袱相反，科学城核心区目前已面貌英俊，再加上发展该片区无需涉及太多旧村改造，而只需要把一些原老旧厂房拆卸腾挪，推动起来就更加方便利索。再叠加近一年来黄埔官方接二连三地发布改造科学城的消息，可见科学城将会是这一个五年计划里头的重点，而老黄埔则需要再慢一些。