反思|山田地铁上盖宅地流拍，增城背大锅，21号线该反思了均价|网签|佳兆业|备案价|新房

短短半年时间里，广州楼市就体验了一回楼生的“大起大落”。在今年4月份，广州首批集中供地，两日内席卷906亿，多宗热门地块上，开发商抢破头。而到了9月底的第二批集中供地，风云突变，48宗地块里，过半数被市场“退货”。在这之中，21号线山田站地铁口上盖宅地（约10米）惨遭流拍...则让人大跌眼镜。

21号线山田站地铁口上盖宅地实拍通常来说，市中心学区房与郊区地铁上盖，并称楼市里两大硬通货，前者揾土豪，后者治刚需，哪怕大环境再差，也不至于没人要...

淘房君认为，问题或许就出现在地铁21号线上！01.21号线PK18号线，被全方位碾压我们将21号线，与刚刚开通的网红18号线做对比，通过以下数据，便一目了然。

两条路线里程相当，票价也是一样的，但通勤用时、乘坐体验上，18号线目前都略胜一筹。淘房君认为，21号线最大的问题，在于一开始便将大家的预期拉得太高了。

21号线一直宣称，自己是中国国内首次采用最高运行速度为120千米/时的第三轨受流B型车，更有首创性的“快慢线”。听起来贼带劲，但真正运行后才发现远不如人意。

一方面，21号线沿线居民基数大、客流多。整条线路共61.6km，途经的都是广州榜上有名的置业板块，开发商聚集，入住人群也多。自19年末后通段（员村-镇龙西）开通后，21号线的客流飙升迅速，去年就以357%的同比涨幅，成为全市唯一实现正增长的地铁线。

但另一方面，21号线速度慢、班次间隔久、运行过程中晃动大。虽然21号线官方宣称最快速度120km/h，但据网友实测，地上路段的实速跟汽车不相上下，快线全程通行往往也要将近1小时。而且，列车常规运行间隔约10分钟左右一趟，快车间隔约半小时一趟，以4:1的比例交错运行。虽然最近新增了两个快线站，但班次和车速没有改变。对于用不上快线的朋友来说，如若遇上快车，候车时间往往要超过10分钟。当车辆行驶至地上路段，噪音很大，车厢晃动剧烈，整体的乘坐体验并不友好。

网友讨论吐槽02.21号线如何破局？这一轮广州流拍那么多，光增城就占了15宗，流拍率达68.2%，铁定得出来背锅。如今社保叒叒上涨了，一斑可窥全豹。

可以说，今年内广州的第三批土地集中出让，不容有失了。留给增城的时间不多了。淘房志认为，目前来说21号线的价值仍然被低估了。很关键一点是，21号线串联了金融城、天河智谷、科学城、长岭居、知识城、科教城等核心板块，这非常符合城市发展的主流，人口互相流动，产业互相合作，对于广州东部、广州乃至大湾区的长期发展都是有好处的。

对于21号线的破局建议，简单提出以下几点：1）增加列车数量，压缩行车间隔时间。2）全方位提速，快车采用正线越行，启用多个越行站，可以根据客流量开行多种直通车，如员村-苏元、员村-凤岗、员村-增城广场等。3）沿线严控宅地数量，增加商业用地占比。4）沿线产业引入，生活配套需要落地执行。眼见科学城起朱楼眼见知识城宴宾客，增城已经被黄埔越甩越远了，是时候保持危机感了...相信我，有规划、有颜值，有流量，甚至有厕所的21号线，以及21号线上的增城，都有光明的未来。缺的不是“画饼”，而是执行力！！！