土拍研报 | 新房( 二 ) 土拍

本批次的4宗封顶成交地块颇具代表性，可以看出房企现阶段拿地的主要趋向。其中海淀东升镇的两宗地块周边高校云集，知名企业众多，近年来海淀新房项目较为缺乏。这两宗地块临近的新房项目为海淀幸福里，该项目2021年1月-9月成交金额居北京新房项目销售榜单首位，销售的确定性使得项目竞拍激烈。昌平北七家的共有产权地块在达到15%的溢价率后，最终摇号成交，该地块无租赁配建，临近地铁，总价低，地房比仅为0.53，利润空间能得到保证。与之相似的大兴黄村地块最终在竞现房销售面积阶段成交，该地块地房比为0.51，且周边近两年新房项目较少。和朝阳区延期交易的10宗地块的平均地房比0.76相比，昌平北七家和大兴黄村地块项目利润有保证，尽管地段稍显逊色，房企仍较为青睐。

数据来源：焦点研究院，北京市规划和自然资源局
国企拿地最为积极，懋源竞得南三环地块
9月以来，恒大暴雷，新力地产和花样年债券违约等事件的发生使得市场信心受挫，民营房企普遍对市场采取观望的态势，捂紧钱袋子度过市场变革期成为共识，对于拿地趋于保守谨慎。在这种背景下，近期武汉，杭州和广州等城市的二轮土拍中，国资背景的房地产公司拿地表现积极。这主要是因为这类型的房地产企业普遍杠杆水平较低，财务指标优良。此外对于广州，深圳，杭州等经济较为发达的城市，全国性房企仍有所布局，中海在深圳拿地4宗，绿城在杭州拿地2宗，越秀在广州拿地2宗，拿地金额居当地土拍金额榜单前列。
和全国二轮土拍情况类似，本批次北京拿地房企主要分为两类，一类为中海，华润等全国性国资房企，另一类主要为北京城建，首开等本土国企。本批次北京土拍中，对于全国性国资房企来说，多在北京已有项目布局，在二轮土拍竞买趋缓的情形下，补仓愿望强烈。另一方面，北京本土国企利用其自身融资优势竞得多宗地块，对于稳定北京房地产市场作用显著。
值得注意的是，在本批次土拍中仅有龙湖和懋源两家民营企业拿地，其中懋源地产报名了海淀和丰台的4宗地块，补仓意愿强烈，最终竞得南三环周庄子地块。懋源以开发高端豪宅被业内熟知，本批次其报名地块均为热门地块，在过往的北京土拍中，懋源参与过万柳地块和孙河豪宅地块等地块的竞拍，本次拿地并不意外。
新建商品住宅交易平稳，九月新房供应井喷
2021年1-9月北京新建商品住宅总体上保持在供应小于需求的情况，进入金九银十，九月供应量增加至9314套，环比增加151%，但是成交套数环比8月总体保持不变，成交均价多数维持在5-5.6万元/平方米之间。尽管收到市场趋冷的影响，北京新建商品住宅交易量价总体上保持平稳，在这种市场情形下，资金较为宽裕，操盘能力强的开发商拿地节奏不减。集中供地以来，拿地企业类型的变化必将会进一步影响到后续新建商品住宅销售，北京市场格局必正在发生重大变化。

数据来源：焦点研究院
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