用途|起拍价4.173亿元！郑州大上海城如何走向了司法拍卖？( 二 )

那么，这样一座成功的商业综合体，为什么会走到如今空无一人、面临法拍的境况？

大上海城26处房产将于10月28日司法拍卖
【分析】股权过于分散，限制了经营提升和品牌调整
“大上海城股东太多，业权分散，意见不统一而且难以管理，走到现在这一步，是业内早已预料的结果。”一位从事商业综合体运营的资深业内人士认为，业权的不统一和一部分商铺的返租即将到期，都极大限制了该项目后续的经营提升和品牌调整。
另一方面，附近华润万象城、丹尼斯大卫城的先后开业，熙地港、正弘城等新兴潮流地的冲击，也打破了原有的市场竞争格局。
“而且一个商业综合体的良性发展，要建立在具备专业、稳健的运营基础上。”上述业内人士解释称，商业地产的经营需要通过持续的投资,进行维持和提升，运营的好与坏也会直接影响到资产的价值与增值空间，“在大上海城发展势头良好时，股权人都赚钱，大家也愿意花钱升级改造，但市场一旦下行，再让小股权人掏钱改造，就比较困难了。”
采访人员咨询多位商场品牌运营人员，得到的说法也是如此。
“从商业地产的发展趋势来看，零散出售产权的商铺很难成为成功的商业模式。除了在经营过程中可能会产生的诸如业态重合、产权纠纷等麻烦，由于营业利润得不到保障，还很有可能导致商户不再按时交纳租金。”一位运营总监表示，商户做不下去，业主的租金收益自然会泡汤，一旦业主的租金收益得不到保障，必然会导致矛盾激化，从而形成恶性循环。
【用途|起拍价4.173亿元！郑州大上海城如何走向了司法拍卖？】业内对其走向衰败的原因意见大致相同，但10月28日的法拍究竟会有什么样的结果，大上海城的未来何去何从，答案都还需要时间才能揭晓。