房价|开发商集体躺平不拿地，房价涨跌和背后的逻辑你想不到( 二 ) 购房置业|楼市|北京市

5、另一点，开发商赔钱拿地是有限度的，必须控制住可承受范围之内。而且要有希望，也就是行情能转暖，有可能不赔甚至赚到钱。
别以为开发商都多精明，全都算计好了利润才去拿地的，并不一定。当年我们拿地，几乎就是拍脑门大概一算，只要是不赔就敢出价。孙宏斌讲过一句经典的话：争论行情没有意义，看好后市就去拿地，否则就卖地退出。
这句话的潜台词是什么，是大家都看好后市的，否则也就不争论了。就跟人们总问我买房时机似的，其实关键的是买房，时机是次要的。人们主要看好的是后市大趋势，至于时机不是太重要，否则也就不讨论时机了。
但这要有前提，那就是风险可控，不能一下子赔死。这就像当年湖南电广传媒（鸿坤）拿下瑞海新城项目似的，所有人算账都肯定赔钱。但鸿坤说了三条：一是堤内损失堤外补，用商品房利润来补贴经适房；二是快速回款以降低财务成本；三是寄希望于后几期开发时的政策随市场调整。现在看来，鸿坤赌对了。
6、限竞房不挣钱谁都知道，那前几年开发商们为什么还要争抢？很简单，一是要活下去，只要活着就有希望。第二就是风险可控。限竞房虽然从表面看不赚钱，但却可以快速回款，而且可以拖延交房周期，用占用买房人的资金来从财务上获利弥补。其次可以适当的减质减配，用降低质量来压缩成本。那在这种情况下，只要市场上原材料价格别大幅上涨，基本能做到不赔甚至盈利，就算是赔也不多，可以承受。
7、那现在的土拍市场是这种情况吗？不是了，风险大多了。首先是限价土地居多，有的还是共有产权房。那在竞争之下，利润就甭想了，少赔就是赚。这同样是限价房，但空间被压榨的更小了。
其次，很多地块中夹杂了保障房。这未必会增加成本，但是销售却有可能受到影响。也就是说，回款速度有可能大幅减慢，想降低财务成本也就更难了。
再者，监管层提出了竞品质。这导致开发商想通过减质减配来降低成本也几乎不可能了。监管越来越严，几乎所有的求生可能都被堵死了。
还有最后一点，原材料在大幅上涨，是全球性的上涨，完全不可控。这不聊了，看看国际期货行情就知道了，开发商们的压力有多大。
那最终总结的是什么？是开发商们首先融资渠道受限，没钱了。然后是土地的限制更多了，也就是获利空间进一步被压缩，过去的几种方式也不好使了。外部再有原材料上涨和通胀导致工资上涨的压力，搁谁也没法玩儿了，只能集体躺平。要不然赔的太多了，扛不住啊。
8、总之现在就是这么个情况，看自己的判断了。到底是开发商们集体不看好后市走势，还是就算看好也没办法，这批货实在不好吃呢？我是没什么判断的，只知道一点，那如果开发商们不拿地，楼市供应量就会减少。而经济学认为商品价格是供需关系决定的，后市什么走势，自己判断。
9、最后说说这两个盘吧。
合生me悦，听着名字就是刚需盘，而刚需盘的主要功能是什么？自己知道。反正这种土地是肯定会抢的，所以楼面价竟然高达4万，比旁边的二手房都贵，面粉贵过面包。但这是商品房啊，不限价，至少好的多。所以人家开发成了刚需盘，报价6.3万，郊区小户型豪宅。
北清云际和奥森春晓，俩开发商合伙儿。限价房，而且都有保障房，楼面价都是5万多，限价6.3万。这让我说什么呢？me悦的面粉4万，这俩的5.3万，都卖6.3万。这合生me悦都未必能赚钱，毕竟才2万多的空间。而北边这俩才1万，看开发商的本事吧，什么也说不了。