碧桂园集团|“告别”碧桂园“迎接”碧桂园毛利率

独立稀缺穿透

生生不息，笑看周期！
作者：木子
编辑：科科
风品：司廷
来源：铑财——铑财研究院
困则变，变则通，通则久。
碧桂园是什么？
从属性看，碧桂园是一家房地产开发商，并且是一家上市公司。
然从行业角度看，“碧桂园”三个字更是一种现象。回顾往昔，只要房地产业出现“高周转模式”者，便多被冠以“小碧桂园”、“碧桂园第二”、“复制碧桂园”等修饰词。
事实上，行业内首个采用高周转模式的是万科，而非碧桂园。但真正将模式精要发挥极致的则是后者。
最著名的就是“456模式”，即拿地4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金再周转。
得益于此，碧桂园迅速实现了规模大扩张，不仅制霸全国，甚至还有“宇宙第一房企”的称号，成为产业黄金时代最大受益者之一。
然月圆则缺，水满则溢。
房地产过热，杠杆率过高，不仅透支房价影响行业健康持续发展，也对金融、民生等产生了不良影响。
随之，各种调控频频加码。尤其是融资三红、房贷集中度两红等重磅政策直击资金命门，卡住了高周转七寸。行业告别高增速，进入深耕细作的下半场，碧桂园自然也需深度转型。

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净利是与非阵痛与喜变
LAOCAI
细品2021半年报，很能说明问题。
8月24日，碧桂园发布成绩单：总收入2349.3亿元，同比增长27.02%，毛利润462.8亿元，净利润224.2亿元，同比仅增2.3%，归属于股东的净利149.96亿元，同比增长6.11%。
报告期内，碧桂园实现权益合同销售金额3030.9亿元，同比增长14%；权益合同销售面积3451万平方米，同比增长8%。
不难发现，利润增速远逊色于营收。要知道，2020年上半年，碧桂园净利219.26亿元，同比下滑4.91%。可比基数较低，今年净利增速更显不足。
将时间线拉长，毛利率也在走低。2018年到2020年毛利率分别为27.0%、26.1%、21.8%。2021年上半年为19.7%，同比下降4.6%。这是碧桂园上市以来毛利率首破20%。
或许还有低点。
碧桂园集团常务副总裁程光煜称，从2019年下半年之后，项目质量大幅度提升，2020年和2021年获取的项目毛利率水平大概在20%—25%，预计毛利率最低点将出现在2022年。
不难发现，碧桂园的净利高增期或已划上了句号。
实际上，不止一个碧桂园。在“房住不炒、因城施策”大环境下，行业降速已经注定。
融资端的“三道红线”、房贷管理的“两道红线”、双集中供地、投销比管控等政策相继出台，针对房企投、融两端调控力不断加强，短周期内盈利下降已是行业趋势，不少前期高价拿地者，结算利润率水平达到历史低位。
阵痛够痛，但未必是坏事。
弹簧效应告诉我们，前期抗压越大，后续反弹空间也越大。
细观房地产业变局，本质上为构建长效机制，以实现行业健康、可持续发展。谁能随势乘势、更精准转型、更高效升级，谁就抓住了变局红利、复利。
聚焦碧桂园，除了业绩压力B面，一些可喜变化A面也令市场振奋。
最显著的是负债端。
通过“稳增长、保回款、降负债”，碧桂园有息负债逐年降低，从2019年末的3696亿降至2021年中期的3242.4亿（含银行及其他借款、优先票据、公司债券和可转股债券）。
债务结构也在优化，一年内到期的有息负债仅占27%。
再看命门现金流。报告期末可动用现金余额1862.4亿元，总体资金充裕。
作为衡量房企经营能力和财务安全的重要指标，销售回款率指标提升，同样是碧桂园降杠杆写照：2021年上半年共实现2727.9亿元的权益回款金额，权益回款率超90%，高于行业平均水平。