置业|置业攻略：二手房龄超过这个数，就别买了！置业顾问可不会告诉你 a565|a44

问题 1
房龄多大算大啊？二手房房龄超过多少不能买？
最近关于二手房相关问题的咨询比较多，尤其是“老破大”和“老破小”这类房产问题，今天我们就针对这类房产进行分析。
在当下这个时节，充斥着不少房企资金链相关的新闻，不少买房人会忧心新房的“烂尾”、“质量”等问题，也基于此，购买二手房的风险要较新房更低，二手房依旧是重要的选项。剖析来看，相较于新房，二手房的主要优势在于：
①到手较快，过户完成即可居住，不必像期房那样苦等上两三年；
②所见即所得，房屋、社区、物业等，这些直接影响居住的因素可以实际看到和了解到；
③通常，同一地段的二手房较新房价格更低（不考虑学Q因素），更能满足刚需的需求。
不过正如问题中提到的，二手房对比新房，还有一个硬性限制，那就是“房龄”，房龄影响着贷款的额度和年限，也影响着后续居住的体验。
今年是一个比较特殊的年份，贷款额度较前两年较为紧缺，二手房在申请贷款时，年限就成了一个比较特殊的影响因素，譬如就有武汉等多个城市的银行，对房龄在20年以上的老房子不予贷款，这也是当下的一个大趋势。另外房龄越老，评估价越低，你需要支付的首付比例就会越高，对于购房者的资金流就有着更大的挑战。
房龄越长的二手房，本身房屋质量就会有一定的使用磨损。房龄越长，也意味着房屋使用痕迹加重，质量逐渐下滑，在后续居住中，可能会存在部分安全隐患。
【置业|置业攻略：二手房龄超过这个数，就别买了！置业顾问可不会告诉你】另外，房龄超过20年的房子再次转手的难度也会增加，老破小还能有市场，但对于老破大，尤其是高层没有电梯的来说，转手更加困难。要知道，面积大，总价高，对于穷人来说买不起，一般改善嫌房小想换个大房的家庭来说，可能也看不上，也许最后就会“砸手里”。
那么多大房龄的房屋适合购入呢？
从买房角度来看，单单看房龄来评估的话，房龄为8-10年的房子无疑是最好的，因为此时房子的质量不存在什么问题，居住的舒适和不适也很明显，周围的配套设施也已经成熟。二手房在这个时候也更受二手房市场的欢迎。

问题 2
买商铺有使用年限吗？是多久？
一般来说，商铺产权年限为40年。
房屋使用年限，一般是从开发商购地就开始算起的，举个例子，如果开发商在购地后用了一年时间建好交付到你的手上，那么你手中的商铺有着39年的使用年限。这个年限需要查看卖家的原始购房合同进行年限确认，或者可以在政府相关网站上查找开发商拿地相关的公示。
不过需要强调的是，这个使用年限并非是说商铺只能使用40年，商铺的房屋产权年限永远归属于屋主，只是商铺下面土地的租用时间到期了。四十年到期说的是商铺下面的地租用期限到期了，到期了续租就可以了。
对于土地产权年限到期后的续期申请，我国法律有明确规定，需要提前一年向房屋所属的管理部门提出申请，房屋管理部门根据土地的实际情况审核后，办理续用手续。需要出一定的土地继续使用费用，这个费用也有对应标准，每个城市地价不同，标准也不同。