烟台|2020年的楼市，可以说是从金九银十救回来的，今年可以吗？碧桂园

这个九月，有点凄惨。
金九银十，对地产开发商而言像是赶集似的，是最热闹最能去库存，秋收好时节，已经持续多年了， 2020年的楼市，可以说也是从金九银十救回来的。
但是今年的情况却有点不同，多个城市的成交面积等数据都出现了大幅地下跌，仿佛在等待什么，是一个冬季的到来还是冬眠的开始？

商品的价格不是由成本决定的，主要是看供需关系。希望房价向上的，至少是有一套商品房了，巴不得再翻个倍才好。
希望房价向下的，很多都是想买却买不起的，希望打折时入手；因为真的不想买也就不关注房价了。
所以看涨的人越多，泡沫就越大；反之亦然。

二手房因为是个人控制价格，有很多人挂高价而且定时上涨，但是刚需买房人，有能力全款买得很少。贷款发放可不是房东说的算，而是银行决定。
【烟台|2020年的楼市，可以说是从金九银十救回来的，今年可以吗？】自主定价可以，最后结果就是二手房有价无市。
所有的房地产分析师，都没从根本上分析出一个所以然来，真实的原因是国家层面的，看到房地产严重过剩了，如果不干涉，任由开发商和地方政府造，最后都会死得惨不忍睹。

先说一个数据，全国前60大开发商手里的土地储备， 2021年半年报披露是32亿平，按3.0的容积率，足够建一亿套商品房。
一个盘开发周期一般3--4年， 18年到明年已售未交付的商品房有7000--8000万套，国家统计局公布的商品房销售18年到20年基本都在17亿平每年。
这些是商品房，还有不计其数的空置商住楼。

这些数字汇聚在一起，远远超过了需求。
我们现在看到的只是表面现象，要真实感受到，需要5年后，你不要不信，国家比我们看得远，而且他们手里的数据比我们这些普通人精准详实100倍。看10年后的人口结构，尤其是23456线，房地产业会相当惨烈。今天开始就是十一了，楼市房价会火爆吗？
其实不一定，从某种程度上来说，房价还会涨，但不会大涨。

甚至从某种程度上来说，可能会下跌。但反过来，也有很多其他的问题，跌的房价你敢买吗？
不过，房价越是跌，越是不敢买，买了就赔钱，谁还敢买呢。所以说，房子可以买，但不能乱买，买了就要出问题的。
买涨杀跌是最常见的心理，对很多人来说，感觉到挺难的，其实这未必，从某种程度上来说，这也是刚需的机会。

一个地区有十几个楼盘在售，只要有一个大幅度降价，就会马上影响几乎所有购房者的心理。
很多人在买东西的时候遇到开始降价，都会有一种再等等，说不定还会更低的心理。
同时，当房价下调30%的时候，一些炒房客或者强行上车的人就会开始心理接受不了自己首付款跌没了的现实，有些人这时候也会急于抛售资产，这样就会导致急于出货去库存，降杠杆的房企异常艰难。
对此，你怎么看？
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