金地商置八月合约销售回调中的瓶颈挑战|解局

观点地产网去年年初，金地商置行政总裁徐家俊表示，要在3年实现千亿规模的目标，成为继金地集团后，集团内又一个达到千亿规模的上市企业。而今年的销售目标，金地商置定在了900亿元。
如今，2021年已过去了三分之二，据金地商置最新8月销售报告显示，截至8月31日该公司已完成全年销售目标的59.86%，而合约销售额则连续两个月回调。
另据中期业绩报告显示，该公司今年上半年营收减少8.39亿元至49.97亿元，存在大量全口径已售未结转项目，资金数额超过千亿。
合约销售与应对
据9月6日金地商置发布的月报显示，其8月合约销售总额约48.27亿元，结合其7月的合约销售总额约72.86亿元，及6月的合约销售总额约98.32亿元，该公司合约销售已连续两个月出现下调。
尽管如此，得益于头5个月累计合约销售总额约319.3亿元，同比上升81.85%，金地商置1月至8月期间累计合约销售总额约538.75亿元，仍比去年同期上升了24.6%，对应的累计销售总面积约250.79万平方米。
目前，金地商置完成全年900亿元销售目标的59.86%。即将进入年末业绩冲刺阶段，如何扭转颇具挑战的销售局面，将是金地商置首先要应对的问题。
此前8月23日晚，金地商置发布2021年中期业绩报告。今年上半年，金地商置营收减少8.39亿元至49.97亿元，毛利14.29亿元，归属股东净利润10.66亿元，多项财务数据出现回调。
金地商置将营收和利润的下调归因于物业销售收入确认减少，并预计在下半年将有所改善。据观点地产新媒体了解，金地商置管理层曾对投资者解释，今年上半年结转项目主要为2018年推盘，项目毛利上差一点，但整体毛利在下半年会有改善。
观点地产新媒体了解到，该公司上半年全口径已售结转销售额为280亿元，而已售未结超过1000亿元，其中所占权益约为57%，毛利率为27-28%。
一般而言，房地产企业的销售金额会在1-2年之内结转成为营业收入，大量未结转项目在无形中增加了金地商置的周转压力。
但金地商置并未放缓扩张的脚步。今年上半年，金地商置经营开支约为7.89亿元，较去年同期增长50.8%。
对此，金地商置管理层在与投资者交流中就曾表示，由于若干物业项目正进行预售准备，因此市场推广及相关费用会相应增加。此外，随著物业发展及物业投资业务持续扩展，金地商置也增聘较多数量员工，以致产生较高员工成本。
查阅半年报可知，截至6月30日，金地置业共雇佣3700名员工，较去年末增长600名。这直接导致金地商置支付的工资及薪酬（包含董事酬金）达4.65亿元，较去年同期的2.14亿元增长117.3%。此外，截至6月30日，金地商置财务费用为3.92亿，同比增加43.24%。
目前据观点地产新媒体了解，金地商置上半年新增总土储面积接近2500万平方米，其中1500万平方米可以进行销售，货值大概为3000-3500亿元左右。
不过，随着新增土储面积的增加，金地商置的负债有明显增加。截至2021年6月30日，金地商置债务净额比率为68%，较2020年末上升16个百分点。
快周转的商业回归
金地商置销售与收益变化对应不同时期的项目，究其本质，在于市场行业周期的变缓--房地产进入存量时代，传统的快周转模式已经遇到瓶颈。
虽然被冠以“商置”之名，作为金地集团的商业地产平台而建立，但金地商置的主要业务仍是住宅开发。从2014年至2020年，金地商置物业销售占总收入的比重一直维持在90%左右，土地储备中也有接近九成是住宅用地。
由于物业投资资金回笼周期较长，对现金流的要求较高，金地商置主攻住宅开发的做法符合迅速扩张规模的需求，也符合增量时代的商业逻辑。但近年来，该公司管理层也在尝试另一种思路--又或者说回归初衷。

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