房地产|房地产行业并购浅析( 二 ) 房价

另一方面，今年房企将迎来新的偿债高峰期，房地产行业信用债余额总量为17419.13亿元。在此背景下，不少房企被迫转让资产以解燃眉之急。“三道红线”政策加剧了马太效应的形成，房企的资金链受到威胁，行业集中度不断提升。
以往印象中只有小房企才面临被收并购，如今龙头企业违约的现象也频频出现。未来随着行业集中度进一步提升，预计企业通过转让项目、引入股权融资等现象将会更加频发。
8月11日，有市场消息称，中国恒大在考虑将旗下恒大物业部分股权出售给由万科牵头组成的一个财团。就在8月10日晚间，中国恒大公告，公司正在接触几家潜在独立第三方投资者探讨有关出售其部分资产，包括但不限于出售公司上市附属公司恒大汽车和恒大物业的部分权益。
无独有偶，前不久蓝光发展惨遭股债双双下跌，包括“19蓝光02”“16蓝光01”“20蓝光02”。其中，“20蓝光02” 于5月27日恢复交易之后再度跌下48元，较发行价100元已腰斩，盘中二次临停。
今年2月，蓝光发展就因流动性不足将持有蓝光嘉宝服务64.62%股权转让给碧桂园服务。5月，虽然万科表示与蓝光只是项目合作关系，但是蓝光此前在龙岗高地价拿下的项目芙蓉山悦已被万科收购。并且，无锡和骏地产房地产有限公司已经将100%的股权转让给了常州万科旗下的常州旭程企业管理有限公司。
强强联手新模式，并购或成为IPO替代途径
8月初，阳光城公告称，拟将其持有的阳光智博100%股份战略投资万物云空间科技服务股份有限公司，在买方股东现有股权基础上增发换取其4.8%的股份。据悉，这是国内物业行业首宗纯换股并购交易，强强联合开创行业整合新模式。
本次并购有两点较为新颖：第一是并购发生在行业大中企业之间，并不是传统的“大鱼吃小鱼”模式。作为并购标的的阳光城物业去年实现营收13.7亿元，实现净利润1.7亿元，在损益层面具备上市的能力。并购方万物云去年实现营收182.0亿元，规模位于行业前列。
第二是交易方式的改变，本次交易以换股方式进行，而非现金交易。换句话说，阳光城在交易完成的基础上可以继续增持万物云股份，同时设立新公司承接未来新增的交付项目。
今年，物业行业并购的特点是出现头部企业之间的合并，这透露了房企间的估值差异增大。阳光城的例子中，两者之间在营收与利润规模上差距在10倍左右，而在换股比例上的差异在20倍以上。
这意味着，即使同为行业头部企业，估值差异也有超过2倍的可能。房企行业龙头物管公司在综合实力以及市场期待方面已经远远领先于第二梯队物管公司，物业行业也很大可能形成同房地产开发商一样的竞争模式。
随着资本慢慢从房地产板块的流出和政策的不确定性，行业估值水平预期受到很大冲击，未来或许IPO不再是物业做大的唯一路径，而龙头企业的竞赛为中小物业企业提供一条退出的新道路。
结合当前形式，新房交付下滑，增值服务发展竞争力激烈，突破组织和业务壁垒的龙头物企的竞争优势将会继续放大，未来物业行业的集中度将迅速提升，流量整合下产生的合作模式将更加具有投资吸引力。