楼盘|龙光来头可不小,1.4万买昆明巫家坝你要小心! 三居室

近日，巫家坝有2件值得关注的大事：
一是烂尾数年的别样幸福城已大规模复工，由昆明老牌房企“四小龙”云南官房建筑集团股份有限公司续建。
另一件是以“超2万房价”著称的巫家坝片区，新盘中交龙光·玖云台景里竟然在宣传广告中表示“最低14xxx元/㎡起”，让业内大跌眼镜。

别样幸福城复工虽可喜可贺，但完全没有“最低14xxx元/㎡起”有影响力。
这一劲爆消息引得业内大佬纷纷评论：简直是搅弄市场，让巫家坝别的开发商如何卖房！
焦点君不禁想问：巫家坝这是要开始集体降价的节奏？龙光地产什么来头？这个盘一开始就打出那么低的价格，与曾经的别样幸福城颇有相似之处，有没有烂尾的可能性？

去年12月17日，巫家坝有3宗相邻的住宅用地拍卖，被龙光、龙湖、中交三家房企各自摘得，其中龙光以底价3.82亿摘得34号地块，楼面价7435.08元/㎡；中交同样以底价6.34亿摘得36号地块，楼面价7234.57元/㎡。
中交龙光·玖云台景里这个项目，就刚好是中交和龙光拿下的两宗土地合作开发的。龙光竞得的34号地块拟建3栋高层住宅，1栋高层办公及商业裙房；中交竞得的36号地块，规划5栋高层住宅和1栋高层商务办公楼。
七千多的楼面价，按理来说房价应该不会只卖不到1.5万元/㎡。
之前焦点君大致盘点过楼面价与销售价格之间的关系，一般来说昆明楼盘房价=土地成本（38%）+建安成本（37%）+税费成本（13%）+开发商利润（12%），而房子的基础建安成本将在5000元/㎡上下。
如果按照这个标准来看，不含税费成本、开发商利润成本、开发商销售管理成本等因素，楼面价7234.57-7435.08元/㎡的中交龙光·玖云台景里至少要卖到12234.57-122435.08元/㎡。可想而知，如今打出“最低14xxx元/㎡起”，这个项目剩下的钱到底够不够弥补税费成本、开发商利润成本。
再者，来对比一下巫家坝在售的其他项目：

根据表中不难发现，大部分拿地巫家坝的项目，拍地时楼面价大多在5000左右，最后的售价也差不多高出楼面价1.2-1.5万元/㎡，再高点的像中国铁建·西派国樾，是高出了2万元/㎡左右。
【楼盘|龙光来头可不小,1.4万买昆明巫家坝你要小心!】如果按照这个溢价来卖，中交龙光·玖云台景里怎么也应该卖到1.9万元/㎡才算巫家坝的市场均价，难怪这个价格会引起一波质疑。
不过，实际来看，这个“最低14xxx元/㎡起”仅仅是龙光首次入昆的一个噱头而已，仅有几套特价房，而且需要全款支付。正常的销售均价还是在1.8-1.9万元/㎡，并且是毛坯交付。
所以，中交龙光·玖云台景里这波操作，不仅一下子抓住了市场的眼球，吸引了购房者去售楼部一探究竟，同时正常的售价也在告诉市场：“我们没降价，巫家坝没降价，我们正常着呢”。
再乍看巫家坝一众楼盘，压根没有降价的意思，寻思着降价的小伙伴们可以散了。
然而，看热闹的不妨再往下看看。

撇开中交不说，来看看龙光，龙光首入昆明就“一炮而红”，焦点君就不得不去扒一下这家公司的“花边新闻”，不扒不知道一扒吓一跳。
一开始确实风光得不行。龙光地产隶属于龙光集团的地产板块，创立于1996年，属于上市企业，是深耕粤港澳大湾区的标杆企业，在全国至今已开发了逾150个住宅项目。2021年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜中，龙光以882.1亿元的全口径金额排名第22位，资历老道，实力也较为雄厚。