土拍|集中土拍规则调整，对房企变友好了？( 三 ) 搜狐娱乐|被执行人

这是房企可以有所作为的地方。

比如，通过「TOD智慧生态圈」这种组合式的解决方案，就可以提升人们的幸福感。

因为TOD本身就是土地集约利用，再加上完整配套，人的生活效率会提升，生活质量也会提升。

如果除了完整的配套，还有很好的自然环境和各种各样的社群，人们能展开几个层次的生活，就能更好地让人身心安定。

而这，需要有很强的运营能力。

有一位老总说得很好：如果我们能让购物中心的顾客，长租公寓的租客满意，那我们必然能更好地服务好我们小区的业主。

目前，房地产商业模式是“大开发时代”的产物，与后开发时代要求相去甚远。

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竞现房
考验房企的组织能力

杭州7月30日发布的政策，还有竞现房销售。这其实也是避免品质靠PPT，细则落实不到位的漏洞——竞品质地块最后都要验收合格才行，要不然不给预售证。

早在2016年，深圳就开始试点现房销售；宿迁等地也发文，明确了现房销售的时间；南京，仅2017年10月的首场土拍，成交的8块地中就有5幅宅地需现房销售；更多的地方则鼓励现房销售。

从国外经验来看，现房销售更有利于楼市稳定。

“房住不炒”的定位下，未来会有更多的城市实行现房销售。

如此一来，不仅回款周期被大幅拉长，对房企的现金流是一种极大的考验，而且，现有的营销经验也要归零，因为，目前房企的一切的营销动作和经验都是以期房为基点的，现房不吃这一套。

对本来已经严重依赖中介渠道，自身接近躺平的房企营销，无疑是重大的冲击……

高周转下，营销的工作大部分会在开盘前6个月，甚至前4个月高密度完成。现房销售之后，这些逻辑必须推倒重来。

因为，一般的项目从拿地到竣工备案一般要2年左右。这个时候，售楼处及示范区的公开节点怎么放？

最后一刻才放，省钱省事，但可能被对手干死；靠前放，效果有，但成本大。

即便采取折中的方法选个点，还是有真空期。这期间，无传统阵地的品牌形象宣传，是营销唯一可以施展才华的地方。

现房销售之后，现在的营销人员要变成研究人员，现在的工程人员则要承担营销的角色。

临时搭出来样板房、示范区，很难打动潜在购房者，比起售楼处，工地更真实，更能打动客户！工地将取代售楼处展示区，成为最大营销道具的趋势。

工程做得不好的话，客户对未来的想象力立刻消失，你开盘能热销才怪。

这对房企的组织能力，提出了很高的要求。

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要求引入产业
看的是创造红利的能力

去年以来的互联网反垄断，最近教培行业的整顿，引发巨大关注。

诸多大佬认为，接下来就是房地产。

为什么这么说？

明面上，前不久，八部委联合发文，持续整治规范房地产发展秩序；深圳拟立法推行大学区招生，建立房屋租赁参考价格制度，调控租金水平；同时，规范二手房中介费的消息也广为流传。

之所以如此，是要降低这些行业长期对民生和实体经济的挤压和成本，大力发展制造业、硬科技、实体经济、新能源。

当然，实业也需要物理承载空间，所以，各地在土拍时，还有产业引入要求。

非常典型的是，第一轮集中土拍中，上海相对友好，平均溢价率仅为8.5%，且没有出现一家独大的情况，大中小房企均有拿地。