深圳市|大部分住宅小区都涨了只有这类小区不涨反跌二手房|炒房|楼市调控

在一线城市，一般来说只要买住宅就能涨，尤其是前几年，就算是现在基本也能保本。但有一类小区，明明是在大城市，地段也不错，又是住宅，可偏偏能在其他住宅小区涨价的时候，不跟着涨反而下跌了。那就是超大社区，在广州的代表是祈福新村，在北京是天通苑，都是不大适合买来投资甚至自住的房子。
【深圳市|大部分住宅小区都涨了只有这类小区不涨反跌】广州超级大盘祈福新村只看外部条件很不错，周边配套很成熟，楼下就有商业街，人气旺，地段也不错，致命缺点只有一个：小区太大了。小区太大就会衍生很多问题，首先是房子多、住户多，祈福新村就有20万人，常住人口超过10万多，跟一个县城的人数差不多了。北京回龙观和通天苑，白领口中出镜率最高的小区，常住人口加起来有80万。
在一个小区里面容纳了一个镇的人口，想想就很拥挤，公共资源极度不够。不要说上班的公交和地铁拥挤，连电梯、住处到小区门口都能时常堵着，车位也不够，还有噪音等问题。另外人多了，物业也难实行较好的精细化管理，业主的安全和隐私等权益很难保障。小区大配套虽然也完善，但人员也混杂，管理难度更大。
这些问题集中到房价上面，就很明显了，涨价难，一旦有什么事还容易下跌。因为房源太多了，二手房市场挂牌的房子也多，再加上楼盘还会推出新项目，对二手房市场造成挤压。向来都说物以稀为贵，可大社区竞争太大，房价就比不上同地段普通小区。如小资家显示祈福新村均价3.5万/平方米左右，可同地段小区却有3.8万/平方米左右。

所以买房尽量避开大社区，像祈福新村这种大小区在疫情的时候就有很多问题，房价也跌了些。但太小的也不能买，选择占地面积在5-12万平方米之间的，不至于拥堵配套也不会太差，居住体验会好一些。另外除了选择环境，还要看物业，小区的环境和房子质量维护都是靠物业的，服务好居住体验才更好。
最后是要观察跟生活体验相关的东西，比如小区容积率、车位比、梯户比和朝向等，容积率不能太高， 3以下就很舒服了。买车的人越来越多，未免找不到车位，尽量选择车位比1：1.2以上的，对未来置换更有利。随着大家对居住舒适度的追求，大社区可能会被淘汰，所以买房尽量避开大社区。
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